WONDERFUL SHOWCASE FOR FIABCI
專訪台中市建築開發商業同業公會理事長暨龍寶建設董事長張麗莉
臺灣舉辦2013 F IABCI第64屆世界年會時間已進入倒數計時，主辦城市台中市政府與台灣建築相關產業皆全體動員，期盼本次年會能成為台灣提昇國際知名度的最好橋樑。美宅誌再度專訪負責籌備此次重大年會的執行長之一─台中市建築公會理事長張麗莉，分享年會籌備的最新進程，並解析籌備組織架構與分工細項。
獲選舉辦FIABCI年會可說是臺灣建築界一大盛事，為了令活動規劃盡善盡美，台灣分會自確定舉辦起，至今已召開了12次的籌備會，而主辦城市與活動主場地台中市產官學界人士，更是全體總動員。張麗莉表示，「這次很難得的是全國動起來，在經過27年後臺灣能夠再度獲此殊榮承接舉辦， FIABCI如今擁有60多個會員國家，也許一生就只有這麼一次機會恭迎盛會，雖然主辦場地在臺中，我們更希望所有來到臺灣的貴賓都能夠欣賞到台灣的優美風景，體驗我們深具特色的民俗文化，也能看到更多臺灣優異的新建築與藝術。」
張麗莉表示，本次除了主辦城市臺中外，公會很用心規劃要把行程一舉擴大至臺北及高雄等臺灣各大城市，讓參訪者在參加年會主要活動行程後，可以自行選擇南北各項參訪行程，深度體驗臺灣在建築領域上的卓越成就，並藉此接觸臺灣獨特的地理人文風情。
詳盡規劃年會活動組織架構
張麗莉說明，為了達成上述目標，FIABCI年會臺灣分會透過多次會議，連接臺灣建築相關體系，包括不動產聯盟、代銷公會、仲介公會、建築師公會與最新籌組的臺中市建築經營協會等，皆表達高度的合作意願，因此活動觸角將能順利延伸至臺台灣。「由於預定參加人數眾多，協會也細分組織架構，並以編組分配各單位工作細項，包含交通接駁、會場服務、同步翻譯、宴會餐飲、策劃展覽、媒體公關…等，皆有詳盡的規劃，相信會令各國參訪者對臺灣印象深刻。」
全天候精采的活動流程
張麗莉表示，本次的年會主題已訂定為「創新與永續發展」，特別邀請國內外相關產業人士發表學術性演講外，並極力邀請在當下最熱門具代表性的焦點人物,來點燃此活動的亮點,年底前將會確認最終的重要演講名單。
此外，除了上午的年會正式活動外，舉辦期間夜晚也將會舉辦「臺中夜未眠」活動，帶領參訪團員前往臺中市各大優質建案或接待中心。「夜間的參訪行程將有許多不同主題如建築、人文藝術等活動同時舉辦，將與明年新啟用的台臺新建案接待會館結合，舉辦PARTY或夜間展覽，讓參訪者可以自由選擇不同的行程參加。」張麗莉表示，目前也因為這樣的參訪需求，促使臺中建商紛紛加速具有國際高規格的新案規劃，希望能夠在明年一、二月的審查中屏雀中選，使得旗下個案能夠參與這次全球房產盛會，進一步獲得世界年會成員的觀摩青睞。
動員大台中建築與展演資源
張麗莉表示，本次年會舉辦地點囊括大臺中所有重要場地，包含正式開幕前一夜，訂於國家美術館舉行的歡迎晚會，正式開幕典禮則在臺中市金典酒店，全球卓越獎頒獎典禮選在臺中北屯區國際高爾夫球場旁的「心之方庭」，運用其開闊的場地舉辦各項活動。最後一天的惜別晚會則選在最近開幕的月眉福容大飯店。在所有活動中我們計劃準備臺灣各地的知名小吃，融入許多臺灣民俗特色的精彩表演節目，因為籌備單位全心的規劃，希望會有一次最完美的演出。」
張麗莉表示，自從台灣得到FIABCI年會舉辦權後，就接到各國分會的電話，期待能夠參與這次的盛宴。今年(2012年)11月，張麗莉也將前往香港「亞洲國際商業地產投資交易會」(MIPIM ASIA)，針對世界年會在臺舉辦精彩內容發表演說，預料將吸引更廣大國際建築業界及地產菁英的注目，也讓我們更期待明年年會之時，臺灣能夠成為國際舞台最亮眼的焦點。
大臺中指標房市相對論 實價登錄後的重大衝擊
臺灣房市今年呈「北冷、中南部熱」的現象，臺中市建築開發公會理事長張麗莉表示，台中房市今年928檔期區域推案可謂「遍地開花」，預估臺中房市下半年預估總推案量約800億元，全年上看1,600餘億元，與去年同期成長4%。「臺中房市一直沒冷過，不受政府打房政策影響，從去年的奢侈稅、到今年7月的實價登錄政策，無論是新光重劃區或是七期的大型個案，照樣如期推出，銷售狀況也直拉長紅。」張麗莉表示，以上半年進場的「富邦天空樹」為例，每坪60萬元起，帶動臺中國美館特區房價大幅攀升。
外地建商搶進臺中積極推案
張麗莉認為，目前臺中市場以自住客為主，加以北部房市熱度下降，讓大型建商改往中南部買地，未來新成屋數量仍會提升。「臺北大面積土地稀少、都更困難重重，文林苑事件加上市場游資過剩，中部產業支撐力量強，也形成不動產的保值和七期商辦的熱銷。「今年不同於以往的是，外地建商推案比重超過1/3，歷年首見。目前至少有5家建商正在觀望臺中下半年房市表現，評估進場時機」張麗莉說。
房市相對好的價值理論
針對房市經濟層面，張麗莉指出，現在全球經濟普遍來說都向下修正，但是並不是大家說不好就不好，在經濟面有一種叫做”總體不好相對好”的現象，全球不景氣的情況下，房地產的相對比較值反而是好的。「我們能夠明顯看出在政府打房不手軟的氛圍中，業者與消費者會謹慎觀望政策出手後的影響，而我說的”相對好”的情況，則是在債券、股票與房地產等投資的比較下，能夠突顯房地產的保值性。」
張麗莉認為，對於開發商而言，現在房子賣得好不見得要高興，因為當景氣好的時候自然會有其他因素造成成本上升，土地取得也將越形困難；相對的在景氣不好的時候，開發商應有的獲利也會被稀釋掉。
臺中房市與國際市場接軌 吸引商辦看俏
張麗莉強調，臺中近幾年重大建設不斷，縣市合併讓國際能見度大增，加上捷運綠線、大都會歌劇院、秋紅谷廣場等重大建設相繼推動與規劃，七期已成為豪宅、商辦及飯店的推案一級戰區，儼然是臺中的信義計畫區。
由臺中市建築開發公會協辦的世界不動產年會，明年5月即將登場，屆時全球60餘個國家、逾千位國際重量級建築菁英將組團到臺中市參訪，將使臺灣再度成為國際不動產與經濟投資發展的注目焦點，也能全面性展示臺中市高水準的建築能量，讓臺中晉身為一流國際城市。張麗莉表示，年會的舉辦不但大大提升臺中市在國際市場形象，臺中房市也進一步能與國際市場接軌，這都是吸引北部企業到臺中建立企業總部，也是近來商辦行情看俏的主因。
實價登錄政策背後的重重隱憂
臺中房市下半年買氣與政策面有關，雖上半年有奢侈稅和實價登錄，購屋者不免觀望，但對臺中房價沒有影響，房市表現也一直沒有冷過；雖逢油電雙漲的通膨壓力下，但不動產保值更被突顯，也可從建商請照的動作看出，預估下半年是穩中透強的態勢。
房市平衡點並非政策能夠控制
張麗莉表示，對於政府的經濟政策一向持認同態度，因為不論任何產業都不願意看到臺灣房價過度膨脹，並期望在可控制的範圍內健康面對。「所以每次碰到像去年3月開始的奢侈稅，到之後的作業程序，我認為這其中有一些不合理的部分是，政府雖然動用了許多人力資源、做了很多事，希望房價能夠回歸正常，但並不表示所有的作法可以抑制房價的上漲。」
張麗莉說明，過去提及對於居住正義的看法，房市需求的平衡點並非政策能夠控制，加上市場自由機制，其實所有的政策都成為助長房價的幫兇，包含：雨遮不計價、獎勵車位取消、實價登錄等政策。「以奢侈稅為例，雖阻止了投資客獲利，淘汰掉表層短線獲利的炒房，但剩下的都是真正擁有扎實基礎，準備要買房子的人，而且口袋都夠深，不受房價影響，賣方若在兩年內出售，則將奢侈稅15%加進房價中，無形中助長房價上升，現在已經確實出現這種情況。」
立意正面 效果負面的政策
「坊間都認為政府有在做事，其IMAGE是正面的，但效果卻是負面的，甚至讓全民買單，但政府依然能獲得應有的稅收，這也是我一直提到社會公義、居住正義的原因。」張麗莉舉例，以雨遮不計價而言，未計算的雨遮部份會加總到每坪單價上，但房子蓋好的時候保存登記還是將雨遮算在內，所以房屋總價又會上升；容積移轉、開放空間與獎勵停車的限縮，過去能有1.8倍以上，現在只有上限1.5倍，容積少，土地成本相對增加，房價同樣會上漲。
「實價登錄不等於實際徵稅」的假象
針對9月1日 實施的實價登錄政策，同時為市價評議委員會委員的張麗莉表示，實價登錄目前出現的狀況是，由於實價登錄讓我們有局部的區域小量體能夠推估市價，政府不斷誇下豪語，表示實價登錄不等於實價課稅，但在政策實施同時卻又表示，所有土地同樣以實價來徵收。「政府在9月1號前必須要將徵收推估市價訂出來，而訂定的基準便是近期成交的土地價格，而市政建設用地不論是道路用地，或開發捷運站區等公共建設用地，所有局處的徵收預算皆於去年度已通過議會預算時就編列完成，而且是以去年年底公告現值加四成的額度編列，可是從今年年初開始去跟地主談，地主就會說要用市價徵收，不能以公告現值加四成來徵收，就造成建設局與交通局所有的市政建設雖然有預算，但卻幾近停擺。」
「停擺到9月1號，政府催促地政局要快把推估市價算出來，才能以推估市價作為地價徵收的標準，而推估的標準是以目前今年度在地政局登錄的成交市價為主。」張麗莉舉例，有一塊道路用地，旁邊的商業用地以每坪68萬成交，住二用地則是以每坪52萬成交，區段推估平均市價的結果，政府需要用每坪58萬的價格才能夠徵收到，而編列的預算可能只有去年公告現值約每坪30萬額度，造成預算不足。
實價登錄造成政府施政停擺
「地主也不會跟政府談，市政建設全部都停擺，也造成市政預算的缺口，雖然可期待年底重新編列預算，但即使編足，若明年又有一些成交案的時候，地主又將以明年的推估市價為基準。地主永遠都在等最新的價格，編列預算與地主所認定的最新實價相差太多，因此永遠跟不上地價的變動，也永遠徵收不到土地。」張麗莉感嘆，中央政府的一句話，就讓全國地方政府施政困難，都市建設停擺。
實價登錄無法抑制房價上升
「實價登錄不等於實價課稅」是最可怕的一句話。張麗莉表示，由於推估市價都相對的較高，因此公告現值為了因應未來兩三年要到達實價的九成，勢必要往上修正，反推之下，將會造成增值稅、地價稅的大幅上揚，對全臺擁有房產的民眾影響將會很大。「所以我一直在強調”社會正義其實是要全民買單”這句話，政府要課稅只要明白的說出”我要課稅”就好，不要用這種「張冠李戴 名不符實」的政策，我會覺得以目前狀況來看，政府會用控制房價的方法，把所有的稅都拉高，因為政府本來就有財稅的困擾。」
實價登錄造成地價稅與土增稅暴增
「另外一點不合理的原因，是今天所查出的土地交易，若是以一塊三面臨路、非常完整的上千坪基地為基礎，而一旁基地也許只有不到1/10的大小，或是所有權人僅擁有一點點的持分權，但政府卻以完整基地的最高價值去推估市價後，而公告現值則以推估市價為基準的九成來計算，其所推估出的最後價格，以綜觀而言根本不成正比。」張麗莉也舉例，七期所有土地皆已開發完成並持分，所有權人也許只佔了幾百分之一，但是所要繳的地價稅與增值稅，卻是與一筆完整土地作比較後所徵收的重稅，一點也不合理。「我曾提過稅基拉高，稅率也要跟著調整的原則。」
此外，張麗莉表示，公告現值對於房價也會有很大的影響，一般建商打造個案約為2~3年，但在蓋房子的期間，建商必須要繳納一大筆土地增值稅，這點所附加的營造成本，必會反映到房價上。「這些都算是小事，我很願意看到政府出手，不要讓房價上揚，但政府的作法不是控制房價，更無形中將房價拉高，從中去賺取地價稅、土地增值稅；而不是以一般交易稅為基準。」
等到明年民眾接到稅單時，才發現口袋又要大失血時，那種不可承受之痛將會使民眾對政府更加失去信心，政府真正要全面通盤檢討房市政策，否則惡法將造成不可收拾之後果，絕非房市健全發展之道
就現時房市而言，仍存在著少數尋求低總價產品的首購族群，若實價登錄政策持續執行，未來將連首購族都買不起房子。「實價登錄政策只能夠縮減交易量，卻無法抑制、反而助長房價、地價，除了恐導致臺灣房地產泡沫化外，最重要的是因實價登錄年年增加的土地相關稅收，將令人民生活更加困苦。」張麗莉表示，希望施政單位對於政策的施行需多方考量，並誠懇面對未來可能發生的問題。
沒有留言:
張貼留言