跳脫房價天秤的居住正義 專訪三門聯合建築師事務所│白省三建築師

THE AWARENESS OF HOUSING JUSTICE

居住正義已成為經濟弱勢消費者的口號，巢運、社運接連不斷，社會住宅政策支票不斷推出，是否真正地改善了居住問題。美宅誌特別專訪三門聯合建築師事務所主持建築師暨消基會名譽董事長白省三，以與現今社會不同的觀點暢談「居住正義」的真正意義，並對目前的房市產品做出探討，在期望民眾能夠達到「住者有其屋」理想的同時，也維護購屋者的權益。

白省三建築師表示，台灣人在談論居住正義時，都是以房價為天秤來衡量判斷，而事實上，目前台灣房價也相對較高，「房屋價格在幾十年慢慢演變後，我們可以發現價格是跟其地段相關，地段有各種的功能，包含市場、學校、醫院、交通等需求，某一個區位完全滿足了這些條件，且環境達到一定水準，房價自然就高。」白省三提到，全台灣空屋率不一樣，住宅量跟家戶數有很大的差距，這也影響各地價漲跌，全台灣只有台北市需求大於供給，其他都供過於求，所以台北市房價貴是有道理的。

自由經濟市場 有需求就有價格
「很多人說年輕人怎麼買得起房子，是搞錯問題的重心，買得起一坪2、300萬人的，也是努力得來的，大部分的人剛開始買房置產的條件都相同，問題不在價格，而是本身能力與選擇的問題。」白省三表示，在談居住正義之前，要先根據各人的消費能力，來擁有房子後再來談。他建議年輕人買房子，要將豪宅與普通住宅分開看。他以魚翅為例，有能力的人可以去吃一客五千元的魚翅；沒錢的也可以吃一碗五十元的魚翅羹。「五十元和五千元吃了都會飽，但不能要求五千元的魚翅餐廳不能賣這麼貴的魚翅，因為有人買得起，就有人願意把品質弄好來賣。這是自由經濟市場，不能要求人人都一樣。」白省三認為，為何要跟著大家擠進台北市？可以去新北市找。我勸年輕人去買體質好的老房子，稍微整修一下，等有點錢之後再換新房子。」白省三建議，年輕人不要只想著在台北市買房子，應該要去新北市找，像是去土城、新店、新莊等地買中古屋，不要買新房子。

為何建議年輕人買老房子？白省三表示，因為老房子沒漲得那麼多，新莊新房子要四、五十萬元，老房子可能只要十五萬元。而且愈老的房子房價愈合理，還有機會改建，即使現在都更愈來愈難，但總有一天等得到。白省三以四十年的房地產經驗，奉勸年輕人還是要早點存錢買房子。即使現在薪水只有二十五Ｋ，他還是認為只要願意好好規劃，五年後一定可以存到一筆頭期款。若收入二十五Ｋ，不妨去租六千元的雅房，每個月花九千元，強迫自己儲蓄一萬元。五、六年後，應該就有六十萬至八十萬元的頭期款，可以到新北市去找三、四百萬元老房子，離捷運站十分鐘路程的地方，一定找得到。「年輕人一定要將思考逆轉，延遲享受，立定五年買房的目標，否則無論是五十Ｋ、六十Ｋ，還是永遠買不起房子。」

房地產是講究環境的投資

白省三也分享其個人經驗，他表示，在1973年買下了在潮州街的房子，成交總價68萬元，八年後，這間房子以280萬元賣掉，而他現在所居住的房子，是1986年興建時，他就以每坪13萬元，總價1578萬元買下，現在每坪開價已經高達200萬元，總價上看兩億多，獲利超過十倍以上。「買房子得先做功課，最重要的還是「Location、Location、Location (區位)」，房地產講究環境，先挑大環境，再挑小環境，規劃、景觀都要好，尤其是管理好，要買有管理的房子，社區管理得好，房子才會增值。」

錯誤政策 地價上漲
政府一連串的打房措施沒有讓房價下跌，白省三認為，政府很多政策只讓土地愈飆愈高，像是出售公有地，一賣就是高價，成為房價飆漲的元兇之一，政府認為提高稅率就可以抑制房價，卻不知屋主最後會提高房價來補回來。「我認為政府不是要蓋社會住宅或合宜住宅，因為房價過高年輕人也買不起，還可能像過去國宅一樣，被當做一般住宅來炒作。政府最應該蓋大量的出租住宅租給年輕人，且要設定出租年限，例如住五年後存到錢再搬出去住，讓需要的人住進來，鼓勵青年努力、打拚。」

跳脫房價天秤的居住正義

白省三提到，其眼中的居住正義，是跳脫房價來討論的，且與消費者的權益息息相關。身為消基會名譽董事長的白省三，也對目前市面上的產品提出多點疑慮，「畢竟房屋是比任何東西都高價的商品，除了應該重視的建材品質外，期望購屋者能以最謹慎的態度去面對購屋問題。」

實際使用面積需仔細計算

白省三首先提到，全世界只有台灣至目前為止，尚未針對面積計算原則訂立出明確的規範，建管處與地政機關的面積算法有些許差異，導致消費者無法了解到房屋的實際使用坪數，「不論是陽台、露台、雨遮、牆面厚度、或是樑柱面積的計算...等都相當重要，今天50坪的房子，真正能使用有多大? 沒有人在關心這件事情，使用到的面積遠比實際坪數少得多，現在市中心房價一坪高達200萬以上，對於面積計算部分自然要更加謹慎規範。」

清楚了解公設面積與比例

第二是公設面積與比例，他表示，除了一般使用的公共設施外，樓梯間、電梯間之外，一般消費者不明白的是，就連地下室空間與停車格的緩衝空間也一樣要算在公共面積內，但建商並不會主動去告知，必須要消費者主動去了解。」此外，由於台灣有獎勵停車位的法規，目前預售案大多會搭配車為銷售，對於停車位的計算更要注意。白省三舉本身的例子做為參考，「我曾經有兩次受騙，買了100坪的房子，交屋後才知道有25坪的停車空間被計算成室內坪數，因此消費者在簽訂買賣契約時要特別注意。」

建商需為房屋提供使用手冊

白省三表示，建商對於每間房屋都應該要提供使用手冊，在交屋時提供給消費者，使用手冊代表房子的履歷，包含水電管線的配置、設施的使用方式...等都要詳細記載，在日後要維修時才會清楚，「就連隨便一個3C產品都有使用手冊，這麼貴的房子，不能在交屋時只有房屋和土地所有權狀。」

四十年來只以房地產為業、投資的白省三，以淺顯易懂的看法與觀點，一語道破了現今社會所面臨的住房問題，且提出了有效有行性的解決方法，年輕人除了做好理財、慎選投資地段買房外，更要做足功課，詳細了解產品內容與附屬條款，購屋時要仔細看圖，清楚瞭解主建物、附屬建物、陽台、公設面積比例後，選擇對自己有利的產品，以維護自我權益，也期望政府部門能夠多加重視法規的建立與修改，創造建商與消費者的雙贏局面。