專訪中華民國不動產代銷商業同業公會全國聯合會理事長暨巴巴國際事業董事長黃烱輝
2013全年度，台灣房市推案量除台北市區以外，皆為正成長的趨勢，不只從新北市、桃園青埔、竹北高鐵特定區，買氣皆相當熱絡，屬於南台灣的台南、高雄，更成為全國建商爭相進駐推案的地區。美宅誌特別專訪中華民國不動產代銷商業同業公會全國聯合會理事長暨巴巴國際事業董事長黃烱輝，從建築業與代銷業的雙重角度，探討2014年南台灣的房產趨勢，以及代銷業未來房地產規劃的最新展望。
黃烱輝首先以代銷業立場分析台南房市，他表示，台南雖擁有77萬人口，但以往外來客少，是極端保守、封閉的市場，產品幾乎以透天為主，長期以來不斷壓抑的房市，終於在兩年前一次性地爆發。積極在全台購地推案的建商興富發在台南推出總銷量1300戶的大樓住家，帶進了許多台北的投資、置產族群，高雄京城建設在台南推出共約300戶的大樓住家，也在半年之內完銷，外來建商與購屋族挑起房市的一池春水，令在地建商驚訝。「以一般受薪階級的工資而言，台北與台南並不會相差太多，因此台南房價的跟進補漲可說是相當合理」，「台南在地人卻看不出當地房產的優勢，反而是外來的投資者嗅到商機，長期以來"當局者迷"的房價出現很大的變化。」
外來開發商與投資客刺激南臺灣房市
黃烱輝說明，台南房市近期的熱潮，過去也曾在高雄發生，高雄農16重劃區在高鐵尚未通車時，房價約為18~19萬一坪，當時高雄本地的人都認為房價太高，但當高鐵通車後，20萬以下的房子全部被北部投資客一掃而空，之後就站上了每坪25~26萬的新高點，而全省的新重劃區都有這樣的趨勢。
談及高雄房市，黃烱輝認為，近期高雄產業極力以服務導向為主軸，而知名財團的進駐經營，如義聯集團、義大世界、夢時代、新光高鐵…，以及大型建商陸續插旗獵地開發：華固、遠雄、興富發…等，伴隨著知名北部代銷進場(甲山林、海悅)，本身具備海、空、港國際都市特性的『高雄』，加上日後『亞洲新灣區』的完工，在各項大型建設陸續到位之後，可望提升城市高度，在五都之中確立無可取代的地位。
2014房市成長將趨近平穩
黃烱輝提到，2014年全台房市將延續去年概況，包含『亞洲經濟增長仍持續、經濟體經常帳呈現盈餘，並持有大量外匯儲備』、『奢侈稅拋售效應漸淡』、『建商轉戰郊區及跨區市場』、『小坪數2房或3房首購產品熱賣』以及『央行連十季1.875%低利環境』…等房市利多，在整體市場的帶動以及消費者信心轉強的影響下，2014年房屋價格仍有微漲的機會。
除日後QE退場後利率緩步升息、2014年底七合一選舉…等房市疑慮外；今年可望以自住需求暢旺，首購首換、低單低總、區域表現為市場主軸；房市從價量齊穩、供需仍在的態勢，可望轉為量能持平、價格小漲的盤整格局。
台灣房產政策現況
「很多學者官員提倡要打房，但就現況而言，除了台北市跳躍式的上漲以外，其他地區的房價提昇都在合理的範圍之內，雖然很多人說台北市不合理，但房價現況已經是如此，也不應該再讓它下跌。」黃烱輝表示，學者只說房價要下跌，但卻不瞭解打房的嚴重後果，「房價打九折還在安全線內，但若打八折，房屋就會變成負資產，一定會造成銀行呆帳過高、金融崩盤，更嚴重者造成國家經濟衰退。」黃烱輝更舉對岸房市為例，共產黨打房10幾年，也只是讓房價不要再漲，而沒有大幅下跌，「不是不行而是不能為之，因為房市崩盤金融肯定會倒」
房屋需求一直存在於市場
黃烱輝更以房屋自有率為證，根據內政部統計，2013年全台總人口數為2336萬， 總戶數為828萬戶，平均每戶人口為2.82人；而過去1991年全台人口數為2060.58萬人，但全台總戶數只有522.7戶，平均戶量為3.94戶/人，全台增加261.82萬人，但總戶數卻增加了306萬。「這22年來戶數增加與人口成長不成比例，但為什麼房產市場不見衰退，就是因為有需求。」
2014年台灣代銷業界展望
身為不動產代銷全聯會理事長的黃烱輝提到，今年整體市場，冀望政府能以『減貧非排富』的策略，避免不必要的社會對立，盡可能的縮短貧富差距，試圖增加民眾的收入，不可『排富』使得富人逃離、選擇大量資金外流，徒增出擾民的打房政策；2014年房市除了升息、選舉利空外，知見今年市場『供需仍在』，以量能持平且價格微漲的格局展現；另外，延續上述觀念、提高分析資訊量來貼近市場需求之外，更需加強廣告代銷的專業領域，來協助建築商規劃開發適宜產品，畢竟"沒有不景氣，只求自身爭氣"。
代銷業必須因地制宜規劃合適的區域性產品
『房地產代銷業』是台灣獨創且最具特色的房地產業，它為經營建築開發者提供一個銷售平台，其主要業務是替建築開發者提供市場資訊、產品定位、擬定廣告策略及行銷計劃、銷售計畫執行等。對於房地產代銷來說，成敗將取決於個案的定位、行銷策略規劃及執行。建設公司與代銷公司會經過一連串的檢討與分析，規劃出最符合客戶需求的產品，加上配合適當的廣告媒體，吸引潛在購屋客戶前來，將房屋銷售給客戶端為最終目的。
黃烱輝指出，綜觀全台市場，除了建議因地制宜的規劃出：層峰住宅、捷運宅、長青住宅、市郊的低單低總的合宜住宅…等；由於代銷業競爭激烈，為了吸引購買者提高對建築本身及庭院造景的認知，就需找來當代名師設計，讓銷售個案、建築物、景觀越來越有設計感，使其規劃出具創新性、革命性、價值感的銷售模式，才能博得開發商、購買端青睞，來促使這些優秀建案展現，讓城市更美麗，連帶使得城市除去老舊、變得更具現代感，這也是代銷業的另一種使命。
2014年度巴巴事業全台推案近程
同時身為巴巴事業董事長的黃烱輝，也分享了今年的新推案與開發計畫，他表示，2014年初除了在北高雄的楠梓區A級地段上：推出當區具地標性高度的23樓高住宅大樓外，位處南高雄市中心最繁榮處的中華三路與中華四路口，也將推出地標高度達144.7米 的巨擎建築(37樓百坪富豪聚落)『中央花園』案。另外2014年中旬預計在中高雄的仁武區、三民區及楠梓區高雄大學附近，陸續推出貼近市場需求的首購產品；台南五期及台北北投奇岩重劃區旁亦有基地近3500坪 的個案要推出，「日後在開發上除了持續深耕南部市場高雄、台南、北部市場外，公司也將挺進中部市場來服務滿足民眾的住屋需求。」
結語
總是站在房產第一線的黃烱輝，從建築業與代銷業兩種不同的角度，詳細分析了新一年的市場導向，他認為，不論在在哪個立場來看待房市，其中最重要的，就是重視民眾的購屋需求。「房價下跌不易已經是事實，要提昇民眾的所得，提升購屋能力，也需要時間才能達成目標，建議政府應該要繼續增加供給，釋出精華區國有地，以及其他交通可及的公有建地，以量制價，讓民眾買得到、買得起房子，才能有效控制房價。」
沒有留言:
張貼留言