不景氣下的北市房產動向─專訪忠泰建設副總經理瞿世泉

在2012大選將至與全球金融緊縮的雙重效應下，台灣房產市場正面臨寒冬般的嚴峻低迷情勢，各家建設公司也如履薄冰地，尋求可能臨將面臨第二次金融風暴的因應之道。美宅誌特別專訪忠泰機構副總經理瞿世泉，分析現階段房產局勢，並探討最新高端房市的規劃與客層需求，令讀者能更清楚理解當下購屋、置產的正確方向。

針對目前房產市場較多的不穩定因子，瞿世泉表示，市場當然希望選後政局能夠穩定，但事實上不論未來政局如何，波動現在已經發生。未來若政局有所更迭，那麼在新政府就任前將可能有較長的空窗期，但無論選後結果為何，「市場上仍有許多個案在選後將推出，所謂『箭在弦上不得不發』。」瞿世泉說。

景氣好壞與建商推案量無關
「其實就現在的北市房產市場而言，景氣的好壞與推案量多寡已沒有太直接關係。」瞿世泉認為，景氣影響最大的應該是銷售的速度。「我認為，很多學者說供過於求太過於片面，在台北市的供給量仍是不足的，因為北市的房產購買對象多以換屋或置產為目的，沒有類似首購族群迫切的購屋需求，因此產品與地段的差異性才是影響出手的主要關鍵。」

瞿世泉表示，中小型建商在案量有限的情況下，或許會因應景氣來執行推案策略，但「具規模的量產型建商在推案時程上則多按其開發步調。」景氣的好或不好影響是銷售策略與執行的時程。目前北市建商在零餘屋且一地難求的情形下，恐不易有大幅度的價格修正，這也反映了台北市需求大於供給的事實。

北市精華地段社區管理問題已減少
瞿世泉表示，現今北市房產的開發多針對換屋客層，也會因基地規模與主要客層的需求而有不同的規劃。「客戶在過去的居住環境所遭遇的問題，往往成為換屋時主要考量的因素。」

早期社區管理上較為人所詬病的，就是居住客群複雜，意見多、問題也多，然而在北市精華地段的產品總價多在一定的水平之上，住戶願意支付較多的管理費來提高居住環境，社區的管理與維護就較具品質，有專業的硬體設計搭配優秀的管理團隊，便容易成為優質的住宅。「現在的建案規模的大小並不一定影響管理品質，最重要的還是在規劃設計的良窳，與居住對象的選擇。」瞿世泉說。

金字塔頂端客群引領建商腳步
建商當然希望引領住戶的居住品質向上提升，但事實上在很多時候建商是被客戶推著往前進的。瞿世泉認為，台北市大多層峰客戶，其眼界有時甚至比建商寬廣得多，「這些客戶多具國際觀，往來世界各地，甚至在全世界都有置產，對購買產品的要求當然高，也往往能夠回過頭來提供我們設計上或需求上改善的建議，成為公司進步成長的一股動力。」

客戶推動台灣房產向上升級
其實我們很清楚看到台北市購屋族群變動的軌跡，「十多年前，高總價的產品主要購買對象多為醫生、律師、會計師及中小企業主等，並不一定是因為他們有好的經濟能力，而是因為他們的觀念較新，比較願意付出金錢換來更好的生活品質，在當時，多數人仍為富不欲人知而藏身陋巷中。」瞿世泉表示。

「十年前高科技與金融業者成為主流。」瞿副總表示，這個族群獲利快速且更具國際觀，他們的房子都要求更有設計感，更大的尺度，更好的管理，也因此整個建築業經營模式多有改變，「台北市幾乎沒有公寓產品了，而且大樓外觀愈來愈新穎，公共空間與居家空間也變得更具規模。」

「近五年來，台商與傳產業者追逐豪宅，好地段、大基地規模、優質建商品牌、國際設計與營造團隊等，缺一不可。」瞿世泉坦言，「現今個案規劃才是決定成功與否的主要關鍵，面對客戶對產品的內涵要求日益提昇，建商常得看到五年後甚至更久的發展趨勢才能予以滿足。」

北市建商向外發展 需導入更多內涵與服務
瞿世泉表示，台北市以外客群考慮的是較實質的價錢問題，台北市則是以個案表現，也比較容易塑造高品質的住宅。「當然在台北市住宅相對飽和的情況下，我們還是會往外縣市發展，不過將會選擇優質的特定區域。」相對於台北市，台中市也是目前台灣豪宅市場的指標城市之一。瞿世泉認為，「房子不是蓋好而已，還有許多後端的服務，這個部份都仰賴良好的售服系統，如果只是將建築搬去台中，無法落實客戶經營，反而可能會打擊到原有商譽。房子本來就不是只有殼，得要導入更多內涵與服務，客戶更在乎的是後端能給他什麼。」瞿世泉說明，忠泰未來將按部就班，條件足夠後也可能大步向外邁進。

台灣房市發展擁有強烈地緣性
瞿世泉認為，房地產開發商要有一定的地緣性，也因為外在的競爭相對小，台灣的房地產可以看到建商百家爭鳴。瞿世泉說明，「也許有人會以為建築是形而上的東西，但實際上看不到的、要做的地方更多，那才是實質而且可以創造建商口碑的部份。」

將藝術與服務雙方面貫徹的忠泰建設
瞿世泉表示，忠泰建設除以建築品質建立口碑，近年來更建立精品與藝術形象，將知名或新銳藝術家作品與產品結合，為社區質感帶來加分效果。「藝術無價但不能是嘩眾取寵，為此，公司成立了忠泰建築藝術文化基金會，紮根藝術文化的基因；成立了忠泰生活開發，引進國際知名精品，帶來新的創意。」不同於只買些畫作或雕塑品置放於公共空間的簡單做法，忠泰更要求藝術與產品內涵完美結合，也得到住戶與同業間良好的評價。

銷售案場也成為忠泰品牌的推廣領域
不只是建築，在忠泰產品的銷售現場，皆將內部塑造成有如藝術館般的氛圍。「忠泰的銷售案場是非常開放的，每次的行銷就是跟客戶展現忠泰不斷進步的機會，透過客戶的來訪，感受忠泰品牌帶來的美好是我們最想傳達的事，不論客戶是否要購屋，能來參觀我們都很歡迎。」瞿世泉認為，透過銷售案場的氛圍來呈現忠泰品牌，好的服務品質也會帶來加分的效用，也可提升企業形象。

結語
在大家都有居住需要的情況下，任何房產商品都有其需求存在，民眾與建商不必因景氣而擔憂，「不論如何，選後政府公布新政策後，想必市場又會呈現一股新氣象，大家應該保持樂觀的態度。」瞿世泉認為，只要建商對產品建立口碑與品質，民眾便會對市場充滿信心，進而使台灣房市走向更穩定的發展契機。

誠信至上 永續經營─專訪國泰建設協理陳仁澤

最近因歐債未解、股災陰霾與總統大選等因素，加上國內奢侈稅及實價登錄等法令出台政策頻頻衝擊房地產，市場持續看淡降溫下，國泰建設在新北市新店區潛銷指標個案「國泰雙璽」，仍創下令同業驚訝的銷售佳績，也再次證明國泰建設為眾人所信賴的品牌實力。美宅誌本期特別專訪國泰建設陳仁澤協理，除解析本案獨樹一幟的國際級優質規劃外，也詳細分享國泰建設多年來不變的經營理念。

「國泰建設成立將近50年，已經歷過好幾次房市的起伏，因此對於短期市況的變化我們皆以平常心來看待。」陳仁澤表示，在正常情況下的房市原本就會有變化，如果市況因受到特別利空因素致衝擊買氣時，國泰建設身為上市公司，因此相關年度營業計劃原則上還是會如期進行，僅會視情況調整包括潛銷、預售、邊建邊售或先建後售等不同銷售策略予以因應。 小標：品牌力突顯於不景氣時陳仁澤說明，在景氣好的時候，建案百花齊放，不管有無品牌、不管產品優劣，只要一推出大致都能賣的不錯，但在市況差、不景氣的時候，品牌的效應就能突顯出來。「即使景氣不好，但購屋、換屋的需求還是存在。以國泰雙璽為例，我們以潛銷的方式來測試水溫，結果市場反應非常好，銷售成績相對於一般個案可說是鶴立雞群。」，對消費者而言在不景氣時，品牌力成為購屋時的最重要考量因素。 小標：慎選無可取代的精華地段推案 陳仁澤表示，國泰建設在房地產市場能夠長久屹立不搖的第一個原因，在於其慎選土地的能力。「國泰建設購地不隨便出手，只選擇開發一塊少一塊，無可取代的精華地段。」陳仁澤說明，慎選精華地段土地就是著眼其供少需多的市場結構特性，從市場差異化的角度出發，排除掉供需去化疑慮後，就不怕被景氣影響銷售。

一向慎選土地的國泰，日前也得標座落於竹北高鐵站旁，正對中央公園約1500坪基地，也是高鐵站旁最後一塊大基地開發，可謂竹北高鐵特區中的最精華地段。近年來，國泰建設在北中南大都會市區，陸續取得台中七期重劃區市政北一路與北二路、台南市東門路、高雄市博愛路等多塊黃金地段土地，預計明年起亦將陸續規劃推出，基地同樣皆擁有無可取代性的收藏價值。

精心規劃優質產品 貼近購屋者需求
除了擁有好的地段，更重要的是要規劃出好的產品。國泰建設向來擅長打造高品質住宅，在相關產品推出前皆經過精心的規劃與設計，將消費者所需要的好宅條件全都考量進去，加上國泰誠信至上、永續經營、四大保證的金字招牌理念，讓消費者買得放心、住得安心。陳仁澤表示絕佳基地條件的地段力加上設計周全的產品力，「國泰雙璽」獲得所有前來參觀客戶的一致讚賞，雖然近期受到利空因素的干擾，使購屋者產生觀望心態，但又因為國泰建設將本案的建材配備做到相當高的水平，在地段、產品、品牌的三重加持下，仍然吸引了許多客戶出手。

國泰雙璽│新店精華區指標個案
陳仁澤表示，近期推出的「國泰雙璽」個案，自然符合精華地段的選擇條件，「新店原本就屬於較早開發的區塊，擁有便捷密集的交通動線與優秀的生活機能，目前可開發土地已極為稀少。」陳仁澤說明，新店雖屬於新北市，但房價早已比鄰近隸屬台北市的文山區來得高，「新店到台北任何商圈都四通八達，且最重要的是擁有好山好水，就像是台北市的天母區。」

名流雅士齊聚之風水寶地
陳仁澤表示，國泰雙璽位於新店光明街上，並非直接面對北新路，而是擁有緩衝的空間，就基地位置而言可謂鬧中取靜；「光明街是新店區最早開發的街廓，擁有相當豐富的歷史，許多當地名流雅士長久以來皆居住於此，此外，有云是『山管人氣、水管財氣』，這塊基地更是左倚獅頭山、右眺新店溪與碧潭的風水寶地。」

陳仁澤表示，雖四週多為老舊公寓，但國泰建設選擇基地嚴苛，本案除了生活機能外，更具備面積大、基地形狀方正與三面臨路等條件，「因為基地夠大，所以能夠塑造自成一格的空間氛圍，旁邊的老舊公寓反而能突顯個案的優勢。」此外，擁有景觀也是本案的優勢之一，高樓層不僅能往前俯瞰碧潭、新店溪，其他方位也有滿滿的綠色山景及遠眺101的城市景觀，可謂絕無僅有的基地條件。

誠信至上為企業第一原則 雨遮與公設比的迷思
政府於今年五月施行預售屋買賣定型化契約明定附屬建物除陽台外，屋簷、雨遮不得計價，但仍可登記所有權，對於房產業界造成一定的影響。陳仁澤表示，政府一方面想杜絕建商任意設計形狀類似「土星環」等沒有實益的雨遮，另一方面又顧慮到登記制度法規的延續性，故以「不計價、可登記」的階段性措施來取代原來「可登記也可計價」的作法，但仍然造就許多後遺症。「簡單的說，利用雨遮可登記的規定，可讓公設比降低，但對消費者來說是一種假象，甚至造成混淆。」

國建率先施行雨遮「不登記、不計價」方案
為誠實面對消費者，達到誠信原則，國泰建設日前宣佈「雨遮不登記、也不計價」方案，陳仁澤表示，國泰建設固然可以依照目前法令規定將雨遮登記進去，用拉低公設比的手法來做為銷售策略，但是國泰並沒有這麼做，「我們希望能誠實面對，將所有數據攤開對消費者坦白，讓消費者拿到貨真價實的坪數。國泰也是目前唯一提出這個方案的建設公司，對於這項方案業界或許有人看法不同，但我們還是堅持誠信原則，建立永續經營的口碑。」陳仁澤說明，國泰建設向來重視政策，遵守法令、腳踏實地的經營，而此方案更進一步超越了法令，保障購屋者的權益。

樣品屋實坪實作 避免客戶過高的期望值
除「雨遮不登記產權、不計價」的方案外，國建於銷售展示面上也有獨到的原則。陳仁澤表示，國泰雙璽樓高為3米4，扣除18公分的樓板厚度後，代銷商原本希望將接待中心樣品屋天花板高度打造為3米1，「我們考慮到天花板裡面有其他管線及撒水龍頭等因素，室內不可能每個角落都達到3米1的高度，為了不使消費者有過度的期望，因此要求銷售公司將天花板高度僅做到2米9，反以向消費者前掉未來局部區域天花板可再拉高的方式，摒除未來造成客戶誤解的機會。」陳仁澤表示，包含樣品屋平面的尺寸也需一切按照規定實做，國泰對此點非常嚴格堅持，消費者會用放大鏡去檢視，而國泰則必須抱持「如臨深淵、如履薄冰」的心態，讓產品隨時經得起考驗。

結語
不論市況如何，國泰建設依然堅持以誠信面對消費者，不對產品誇大其辭，承諾多少就做到多少，對個案慎選土地並精心規劃，加上「產權清楚、按圖施工、如期交屋、永久服務」等四大保證，成為消費者最值得信賴的品牌。長久累積的品牌力，讓國泰能於一波波的市場動盪中屹立不搖，成為臺灣建築業界的模範生。

建築新世代 共創長虹大未來─專訪長虹建設總經理李耀中

長虹建設創立近四十年，董事長李文造憑藉著對建築的單純熱愛白手起家，靠著信用資產和穩固的下游人脈，於台灣房產市場打出一片江山，穩健務實、持續創新的老字號口碑，贏得消費者的一致肯定與信賴。繼承長虹精神的第二代接班人總經理李耀中、副總經理李耀民，同樣堅持創業以來的企業理念，誠信經營，為長虹注入新活力，在建築本業裡精益求精，帶領長虹團隊邁向企業新未來。美宅誌特別專訪長虹建設總經理李耀中，除為讀者分享接掌高層管理的寶貴經驗外，並由其個人與企業專業角度，分析台灣建築的未來趨勢。

李耀中擁有美國普渡大學營建管理博士學位、柏克萊大學結構與營建管理雙碩士學位，成為長虹建案營造品質最重要的把關者，在營造部分，李耀中現階段計劃積極培育適合公司且有能力之人才，為未來的發展做充份的準備。他表示，比較所學與實際工作上的差異，能夠應用到實際工作的地方並不多，但於學校所培養的研究創新及完整的邏輯思考能力，對工作有極大幫助。「實際工作的時候，會覺得很多突發狀況難以掌握，例如廠商的進度及品質，行政機關的審核時間及鄰損的處理等，這些往往不是一般營建管理課程上所說的要徑工作，但是卻常常變成是影響工程是否能如期如質完工最重要的因素。」

日系營造廠敬業精神值得學習
近年來在台灣建商引進日系精工下，讓人體會到日本建築品質的優秀之處。李耀中表示，台灣有不少的建築案子是與日系營造廠合作或標榜日系精工，也代表日系是讓人覺得有品質保證且值得信賴的。「我們最近剛完成位於中山北路的豪宅個案『長虹虹頂』，也是找日本中鹿營造合作施工完成。在合作的過程裡，讓我們覺得最值得學習的地方，就如同一般人對日本人的印象，非常的敬業且認真，他們唯一的目標就是把工作做好，確認達到他們的品質標準，將公司的信譽擺在第一位。另外，他們工作上也是一絲不苟，非常注重細節，希望把每一個步驟都能確實做到。這些我想都是台灣的營造廠值得學習的地方。」

歐美、日本先進國家較著重建築事前規劃
李耀中表示，雖然沒有在國外工作的經驗，但是若要比較國內外建築的差異點，台灣仍有許多要加強的地方。「就歐美及日本等已開發國家而言，不論在配色、選材及整體的設計，感覺仍比國內較有美感。在大陸方面，中國過去的園林山水其實也非常有味道，不論是較小的中式庭園或古時候皇家遺留下來的大型公園，如北京的頤和園、景山公園、天壇及北海公園等，都非常的美。」李耀中認為，中國業主及政府非常的能接受新的設計，大量邀請國外建築師及設計師來中國進行規劃設計，所以從大型的公共建築至民間的住宅或商業開發案，都非常讓人耳目一新，且量體規模都非常龐大。「我個人也很喜歡現代西方的建築設計裡，還融合了中國的一些傳統元素，這在大陸的案子常常看得到。」

李耀中表示，在營造部分歐美及日本等國家較著重於事前規劃，避免不必要的錯誤產生；另一方面，由於這些國家工業較發達，人工相對也比較貴，因此在施工方面，都會採用較有效率的方式配合必要的機具，儘量以最少的人力在最短的時間內完成一個案子，這些施工方式是在設計規劃時，就已由業主及建築師融合在內的。「以前曾經去日本參觀過一個大約四十幾層樓的案子，他們的樑柱板皆採用RC混凝土預鑄的方式來施築，因此施工時非常迅速，把樑柱板如同組立積木般的用塔吊吊掛上去，5天就能完成一層，非常的快速。而為了配合此工法，我想在設計的時候一定也要做些許的調整，才能夠讓整個案子蓋得又快又好。」

台灣建築近年施工品質已有十足進步
李耀中認為，台灣的業主常會一邊施工一邊做變更設計，如此一來常會導致品質及工期較難掌握。「當然台灣建築在過去十年來也有大幅的變化，尤其在上一波不景氣結束後(約民國92年後)，台灣建案無論在設計規劃及施工品質上，都與之前的案子相差很多，這也是非常令人欣慰的。尤其台灣在中高樓層的集合住宅的設計及規劃上，常得到世界不動產協進會(FIABCI)的大獎，如此可見一般。」

與同業合作 尊重包容並互相學習
長虹建設近年多方嘗試與不同建設公司合作，李耀中表示，與同業合作其實是很難得的機會，因為彼此都是同行，所以要互相尊重與包容，看到別人的長處就要多加學習，互相砥礪及勉勵。「同行合作也可分享許多的資源，包括彼此在規劃設計上的想法、施工上的心得及交換下游廠商的資料，這對彼此都有相當的助益，也是一個難得的機會。如果沒有合作的情況下，很多東西是比較難以交流的，但是無論如何，藉由雙方的合作，我們都希望能夠創造雙贏的局面，充分發揮1加1大於2的效果。」

李耀中說明，長虹建設現在有兩個案子與不同建設公司合作，一個是與忠泰建設合作的「明日博」，位於建國南路與市民大道口，基地約有2300坪，已幾乎銷售完畢。另一個案子則是與文心建設合作，基地約有1800坪，位於忠孝東路與永吉路交叉口，捷運後山埤站斜對面。此案現在還在進行都更流程，希望在後年能夠領得建照。

長虹六大建案挑戰六個第一
長虹目前最新推案包括台北市有明日博、大直金泰、內湖豪宅、洲子街4大案，新北市在林口有2大案，總共6大案，董事長李文造曾表示，預計未來6年，將賺進6個股本，挑戰「6個第一」的新紀錄。李耀中表示，這六大案皆有不同的特色包括兩個廠辦大樓及四個住宅案，也是現在台北市與新北市區的一時之選。

明日博│市中心絕美建築藝術
「明日博是現在台北市碩果僅存的大型基地，在此基地我們規劃了兩棟23層樓的住宅及一棟11層樓的辦公大樓。此案由忠泰建設主導規劃，外觀由知名澳洲DBI建築師事務所設計，未來建物周圍將設立包括日本新宮晉、美國Oyler & Wu及芬蘭Marco Casagrande的藝術作品。」李耀中表示，本案後方緊鄰瑠公圳公園，前面有退縮約25米的開放空間綠帶，可說是一個位於市中心，環繞著濃濃綠意與藝術氣息的絕佳建築作品。本案藉由忠泰與長虹的密切合作，在過去的幾個月裡即銷售一空，非常難得。

時代廣場│大直娛樂區嶄新地標
位於大直金泰段的個案，現在暫名為「長虹時代廣場」，基地約1800多坪，位於大直最熱鬧的劍南捷運站隔壁。本案將施作地下6層，地上13層的大樓，地下2樓到地上4樓將做為商場，5樓以上則做為辦公大樓。建築師為「三大建築師事務所」，立面及室內設計則特別邀請了知名設計大師陳瑞憲操刀，商場部分則由誠品負責招商規劃，完工後也期待成為大直娛樂區裡的嶄新地標。李耀中說明，本案的地點極佳，緊臨北安路及捷運站，長虹建設決定本案完成後只租不售，作為本公司的長期收益。

長虹天璽│北區最高莊園式豪宅
位於內湖路一段411巷內的豪宅案「長虹天璽」，周邊皆為美麗的內湖羣山所圍繞，也緊臨麗山國小、麗山國中及麗山高中，學區與環境皆優。「本案基地約為1400坪，只用了約400坪的面積蓋一棟28層樓的雙併住宅，其它約1000坪的面積皆拿來做為公園及泳池等公設，不僅是台北市北區裡最高的一棟住宅，也是現在難得一見的莊園式豪宅。」李耀中表示，本案集合了建築界的一時之選，包括平面設計周文斌建築師，立面設計香港P&T Group，景觀設計美國SWA公司搭配綠點施仁人設計師，藝術設計澳洲UAP及內裝設計杜文正大師等。「雖然，本案尚未正式公開，但我們對本案深具信心，不僅是長虹成立即將40周年的代表作，也是目前市面上難得一見的產品。」

新凱旋科技大樓│內科新凱旋門意象建築
同樣位於內湖的洲子街大樓，定名為「新凱旋科技大樓」，也是現在內科中碩果僅存的大面積基地，約1300坪，預定施做地下4層，地上12層，每一層面積約600坪左右，由三大建築師事務所設計，外觀形似法國巴黎新凱旋門，故取其名。現正積極施工中，希望在2012年底能全部完工。「不久前本公司也在本案斜對面標得一塊面積近千坪的土地，現正積極規劃中。未來此兩案不僅為內科園區中剩下少數的大面積開發，完成後也可望為內科園區帶來更新的風貌。」李耀中說。

世紀長虹&長虹天際│新北市林口區國際規格建築
「長虹目前於新北市的兩個大案皆位於林口地區，基地各為兩千坪左右。『世紀長虹』接近機場捷運A9站，『長虹天際』則位於文化三路與中山路口。」李耀中表示，這兩大個案皆由香港P&T Group負責做立面設計。世紀長虹現正施工中，預定完工後再推出，希望能配合捷運通車的熱潮。「本案也是經由我們精心討論規劃，由簡俊卿建築師設計平面及陳志宏設計師設計景觀及室內外公設，兩棟28層樓四併大樓，包含了幾乎可想到的公設，可媲美台中豪宅。」

長虹天際則預定明年下旬推出，由周文斌建築師設計平面，綠點施仁人設計師設計景觀及磐石總監彭永設計室內公設。本案與世紀長虹一樣，擁有各式豐富的公設。本案為兩棟36層四併大樓，是目前林口規劃中的第一高樓，擁有絕佳視野與景觀。

大台北地區土地飽和 將評估向外發展
長虹建設在過去十年皆較著重開發台北市的案子，由於台北市可供開發的土地愈來愈少，近幾年在新北市開發的比重也逐漸增加，「未來也有考慮走出大台北地區，往桃園市即將重劃的地區，或甚至往大陸發展。不過往大陸的發展都還在評估當中，並未有明確的時間表。」李耀中表示，長虹在未來開發的案子希望能朝中大型基地的開發進行，面積約在1000至5000坪左右；規劃設計方面也將積極延攬國內外知名的建築師或設計師，希望替台灣建築帶來不同的視野和風格。

住宅、廠辦、都更多面向經營開發
展望2012年，長虹除了上述六個大案會持續進行外，「在內湖五期重劃區將有一規模較小住宅案先建後售，現正施工中；捷運南港軟體園區站旁也將推出一小坪數的住宅案；不久前在洲子街標到的土地，現也正積極規劃中，希望明年能取得建照；林口地區還有數個合建案正在洽談進行中；在鶯歌火車站附近也取得了一塊約1800坪的基地，現正積極規劃中；最後則是持續不斷進行中的都更案，包括與文心建設合作的永吉路都更案、大安路都更案、松德路都更案、木新路都更案及文德路都更案等。」李耀中表示，明年對長虹建設而言，仍舊會是一個非常忙碌的一年！

對2012房市抱持樂觀態度
淺談現今房產趨勢，李耀中表示，今年最後一季的房市在歐債持續延燒、台灣股市下滑及總統大選的多重影響下，呈現一股停滯不前的狀況。明年在總統大選結束後，個人較樂觀認為股市應該會逐漸回升，房市交易情況也會好轉。「就台北市而言，因為土地取得不易且都更時程較長又難以掌握，相信台北市房產的價格仍難有下跌的空間；相對如果是地點較佳又或是特別的產品，仍有持續上漲的空間。就新北市而言，一樣是地點較佳區域應該也不易下跌，如新板特區、新莊重劃區及林口等。」李耀中認為，除非明年國際上的經濟情況非常的糟，他對明年的房市還是保持樂觀的態度。

結語
營建股王長虹建設對於所推出建案皆深具信心，提到整體幕後銷售規劃的致勝獲利法則，「首先是土地的地點選擇與取得成本，如果這兩項都能把握得當，開發案就已成功一半；再來則是用心規劃設計與施工。」李耀中認為，規劃設計上要能做出吸引人的產品，掌握市場的脈動，例如坪數大小的選擇、平面空間的規劃及美感的呈現都非常重要；施工則是呈現出產品不可或缺的最後一道手續，總是要專心施工，才能把產品完美無瑕的創造出來，並擁有最佳的品質；最後則是公司信譽。長虹建設明年也即將邁入四十個年頭，多年來始終專注於本業，也因此才能掌握前兩大核心要素，並進而讓客戶信賴選擇長虹，就等同買到擁有終生保固的產品，這也是長虹建設能於競爭激烈的房產業界中穩定成長、屹立不搖的最大因素。

平抑房市或全民皆輸─專訪龍寶建設董事長張麗莉

2011年可謂台中市房產最發光燦爛的一年，在縣市合併後的誘因下，市場呈現出一片絕佳的榮景；而下半年由於歐債問題與台灣大選將至等因素，原本風平順遂的房產市場開始出現了許多波動與不安的因子，令許多民眾擔心房地產會成為高風險的投資事業。為解答民眾心中的疑慮，本期美宅誌專訪台中市房地產商業同業公會理事長暨龍寶建設董事長張麗莉，除分析當下房產趨勢外，並針對政府近期所提出的房市政策好壞加以解析，期引領民眾將對房產的思考回歸最基本面，以正確、健康地態度面對房市問題。

大台中縣市合併確定後，讓合併前所醞釀的強大力量一次爆發，許多原台中市的在地產業將觸角橫跨至台中縣，建商皆加緊腳步推案，對房地產抱有相當大的期待，然而中央政府在台北房價過度膨脹的打擊之下，上半年祭出了「奢侈稅」試圖穩定房市。「由於剛開始的方向不明朗，造成了台中房市的恐慌，但到了六月條例明朗化後，並將業者所反映之可能會影響到房市健全的特殊條款考量進入，讓奢侈稅對房市場的影響降至最低。」張麗莉表示，奢侈稅確實將只求短期操作的投資客做了適度洗牌，對市場而言的確不失為一件好事。

政府須明確說明欲施行政策
回歸住宅正常的心態，原本就不希望過度炒作，市場烘亂的結果，最後買單的還是建商與民眾。張麗莉表示：「站在建商的立場看待，當然希望回歸到健康層面，所以對奢侈稅政策沒有太多反駁，建商唯一擔心的，是施政單位對政策沒有明確的說明，市場在人云亦云的結果下，容易造成恐慌。」當時台中建商以「總量控制、量縮價穩」的方式面對，在原物料與工資沒有下降的空間時，不將產品賤賣或拋售，達成維持健康市場的狀態，也由於此，一反上半年的恐慌，六、七、八這三個月，市場相對來說較為平穩。但到了九、十月選舉將至，台北地區由於奢侈稅效益沒有達到預期效果，許多人開始思考如何進一步平抑房價，甚至於關注到「居住正義」這個名詞。中標：看清房地產實價登錄課稅的真相小標：台灣唯一的「公告現值」制度
張麗莉表示，由於實施平均地權，台灣早期憲法所訂定的舊稅法，是全世界唯一將建築標的分為土地與房屋兩個部份的國家，土地平均價值可以獨立增訂，進而演變成土地擁有特殊的「公告現值」，40年歷史所造就的，是人民納稅係以最低公告現值為標準，而非土地買賣價格作為標準。

台灣房地產以七年為一循環，總是有漲有跌，近期房地產比起往年有大幅度的漲幅，許多人都在擔心，台灣會不會步入房地產泡沫化的後塵？「而現在有專家學者認定，台灣是因為沒有實價登錄課稅，才造成恐慌與盲目的投資。國外發生房地產泡沫化或房價一日三漲的國家，同樣也實價登錄課稅，那麼為什麼還會發生？」張麗莉舉大陸為例說明，從一開始就實價登錄課稅，但房價還是在短短五年間從一平米七千元漲到十萬；相對地，房價上漲是市場自由經濟下的結果，並非一兩年間發生的事，不能夠一昧地盲從國外制度，而否定了台灣40年來曾經走過的路。

居住正義實為未經思考的口號
「今天做這件事情不能與居住正義畫上等號，不論是誰提出來的，我覺得都是在欺騙選民的心情，想以此來打擊房地產，讓民眾可以買到房子。實價登錄課稅只是短期的手法，萬一施行結果還是買不起，民眾的不滿還是存在。」張麗莉大膽預言，不會因為實價登錄課稅，房地產價格就會往下修正到能讓民眾買得起房子，重點在於施政單位是否能提高就業機會，為老百姓創造更多財富，從增加國民所得實現住民買房的夢想，政府更應投入興建更多公共交通建設，帶動區域發展。

除精華地段偏高 台灣房價尚未泡沫化
張麗莉表示，今天台灣的房地產健全成長，相較於韓國的20~30倍房價暴漲，其比率與國外根本無法相比。以台中為例，除了七期投注了許多公共建設，造就很大的期待值外，七期以外的地方平均都還保持在20多萬上下。「北屯區在二十年以前，房價就已達23~24萬間，事隔多年的新推案，也都還保持同樣的水平。」張麗莉認為，台灣是被學者專家講到泡沫化的，其實綜觀全國房價，根本沒有這樣的情況發生。

政府應以提升人民所得為優先
「我很感謝政府在兩年多前金融風暴時，若執政黨沒有推出的振興房市方案，如遺贈稅、降低房貸利率等，將經濟層面由谷底拉上來，我想今天房市一定比所看到的更慘。」張麗莉表示，作為一個有謀略的團隊，應該去經營如何提升人民所得，而不是本末倒置，不去檢討問題，而反過來打壓自由經濟體制下的房產。張麗莉表示，如果政府希望讓人人有其屋，唯一的解決辦法就是提高人民收入，口號不盡然會實現，打壓的結果反而讓人民收入降低、失業，若代表台灣經濟火車頭的房地產價格鬆動，整個台灣經濟也會跟著鬆動，如此對人民有何好處？

所得未增 全民皆輸
政府釋出實價登錄政策，將土地公告現值提升到趨近於時價。目前台灣的土地公告現值與時價頗有差距，公告現值是人民繳稅的基準，若將稅基往上提，但稅率不調整，人民將會痛苦不堪。「房地產每年的供給量有限，每年推出的房屋怎麼能跟800多萬戶擁有房屋的人相比較？對於建商而言，是買賣才要課稅，但真正影響到的是，800多萬戶的繳稅基礎，一昧的調漲公告現值，認為這樣才能加強稅收，這政策不僅打擊到房地產，在所得沒提高的情況下，更打擊人民、升高痛苦指數，全民買單的居住正義，有何正義可言？執政者不該如此來滿足一時的需求，造成全民皆輸的情況。」

「市井小民只希望經濟穩定，希望台灣回歸到有競爭力的時候，正面的經濟環境大家都要努力謀生，更何況不健康的？」張麗莉表示，比起稅金高漲，交易停滯的時候，在稅率降低，市場一片榮景之時，政府的稅收是更多的，稅收多，才能有更多的公共建設。

政策未正視房產市場的差異性
實價登錄課稅分為：登錄、揭露、課稅三個程序，在實價揭露部分，係以買賣量化區段價格，而並非以單件標的作為公告，「但這條政策忽略了房地產的最大差異性。」張麗莉表示，在現在房產市場中，不一樣的建商由於施工品質與建材使用上的不同，或是品牌效應，其價格就會有很大的變動；即使是同一棟大樓，高樓層與低樓層、前棟與後棟的價格也會有所差異，因此並沒有揭露就能幫助消費者了解房地產價值的理由。張麗莉希望政府能拿出智慧去看待這件事情。

執政單位不應隨選舉語言挑釁起舞
張麗莉認為，確實今天在執政黨的經營之下，在當今全球受到衝擊(尤以歐盟經濟危機為最)，更可印證政府團隊有其執政能力，在許多天災、人為的因素下，台灣經濟還能呈現正成長。「如此優越政績，何以落入對手的挑逗與學者片面之論述並隨之起舞、共同打擊經濟，無視本身優勢，將一群對台灣忠實，創造台灣經濟力的企業一一打擊，無疑是被對方的政治戰略自亂陣腳，得罪支持執政黨的選民。」張麗莉認為，前幾年大家都感受到穩定的政局，因而使國人資產增值，但在選舉的效應下，可值得稱許的經濟，竟然是由執政黨在打壓。當下應該對台灣整體經濟把脈，並提出這幾年的經濟貢獻，而不是在選舉語言上互相批評。

張麗莉表示，希望政府在整頓經濟層面的時候，能正視上述的問題。「相對於地狹人稠的香港來說，台灣的居住環境更好，且房價偏低，為何還要打擊？政府必須願意聽民眾發聲，加速發揮執政能力拉抬台灣經濟，讓人民所得跳離20年前的水平。」在原物料與工資都漲價的時候，政府要製造就業機會振興經濟，房價是經濟力的表現，房價上漲是世界的潮流，不能唯獨台灣去控制它。

交通與產業多元化 將釋出更多可開發素地
張麗莉表示，除振興經濟外，也希望政府能夠輔導產業去做分級，令其多元化。「就像有人要吃牛排，有人愛吃小吃一樣，房地產不能只是豪宅，也應該有高、中、低等不同檔次。如果一個區域有良好的地方建設，有很好的交通網絡帶動，整個大台中土地供給均衡時，土地原料價格將會往下修正，同時施行產業輔導條例，讓小企業有機會能在此時成長，我相信低房價的時代也可以再度出現。」

張麗莉認為，平抑房價不是打擊房地產，而是要用上述的方法，提高幸福指數。她舉例說明，「以前大家把台中市當作是核心，但只要用交通讓人民心中的台中縣市分隔消失，就可以連結很多的建設點，像是豐原、大里、烏日、霧峰、太平等，只要提高生活便利性，很多的區域都可以發展，近期4號快速道路的通車，帶動台中新光段、太平段的房價，就是最好的例子。」張麗莉表示，高房價僅會出現在幾個擁有無可取代性的熱門重劃區，民眾必須要去認定地段的差異，但「地段」可以由公共建設製造，並輔導建商外移，讓人民擁有好的居住區塊。

龍寶建設打造平價好宅 慎選交通便利與發展潛力高的基地
張麗莉表示，龍寶建設日前也於烏日購入兩塊共計約1900坪土地，預計明年下半年推案，且個案價格將控制在20萬上下。想不到該預售案尚未對外公開下，竟已有超過一百多位的客戶搶先向公司預約，對於買家的熱情支持龍寶平價好宅，令她感到非常欣慰。

「之所以會選擇當地，也是因為74號外環、省道、高鐵、一高與二高的交通便利性，最重要的是有一個未待開發的成功嶺。」她認為，城鄉發展一定要有腹地與交通，烏日具備了許多發展條件，可以吸引中彰投區域的人前來購屋。張麗莉認為，以龍寶建設的營建品質，加上其理事長的身分，在烏日蓋平價好宅是很有帶動力的。「用一點小小的影響力，以過往的成果證明龍寶所走的路是對的。」

雲端系統落實居住減法哲學
「明顯的縱觀大陸與台灣市場，從以前台灣影響大陸，到現在的大陸影響台灣，一直以來台灣建築被架構在加法哲學的經營理念，你有的建材、配備我都要有。」張麗莉表示，平價好宅的真意，在於以減法哲學回歸居住的本質、簡單生活，「不需要太過奢華的配備，仔細思考為了住，市井百姓需要的是什麼？然後打造一棟好住的房子。」

為打造平價好宅，龍寶建設日前引進雲端系統，將公司多年來的個案拆解成細部，透過科技讓經營者可以在最快的速度下，將每塊基地根據經驗，以減法哲學選擇建材配備，以因應快速變化下建築成本的掌控，近期所推出的晴臻邸，即是龍寶第一個以雲端系統打造的實驗性個案。「以龍寶22年的經驗，我聽到很多客戶的聲音，也知道客戶的需求，在成本控制得當的情況下，我可以掌握標準化流程。…只要土地取得、設計圖畫好、建材選好，我就可以知道大略的成本。未來龍寶也計畫跟同業分享這套系統。」

積極向外擴展的台中能見度2011亞洲國際投資展覽會
身為房地產公會理事長的張麗莉，一向認為台中市的未來發展值得期待。她表示，為提高台中市國際能見度與國際人士對中市投資的評估與意願，胡志強市長率領市府團隊，參加日前於香港所舉辦之「2011 MIPIM ASIA」(亞洲國際投資展覽會)。「台灣不僅於會內打造主題館，胡市長除了演講外，更與各國的企業接洽，在短短四天的行程中得到許多海外投資企業的認同，國際企業一致認為台中以台灣中都而言，所有成本架構仍偏低，擁有許多補漲空間，也直接證明了台中未來良好發展的無限潛力。」

台中將主辦2013第64屆世界不動產年會
張麗莉更興奮公開表示，在台中市政府與公會的積極努力下，台中市打敗多個國際大城，成功爭取到2013年第64屆世界不動產年會(FIABCI)主辦權，FIABCI是全世界最權威、層級最高、規模最大的國際性不動產民間組織，台灣首度舉辦是1986年，大陸工程前董事長殷之浩擔任FIABCI全球總會長時，迄今已整整25年。

張麗莉說明，本次能在非首都舉辦FIABCI，可謂台中市升格後的最好示範，也證明台中市在國際人士的眼中，是值得稱許的美好城市，也意味著全球外資法人聚焦亞洲之際，台中將成為亞洲不動產投資的新亮點。預估將會有30~40個國家，500多位全球不動產界重量級會員來台中，這也是「行銷台中」的最佳契機。

在房地產依然動盪的現今，張麗莉在憂心房產市場健全與否之虞，亦重新審視住宅的基本面，推出平價好宅，重視民眾居住需求。她坦言，在選舉議題的操作下，民眾對於房市現狀的理解將越趨模糊，錯誤的政策也將造成未來經濟的衰退，期望藉由媒體向施政單位發聲，令政策能適時導入正軌，並帶給民眾正確的房產觀念，讓房市能夠回歸健康的基本面，才是台灣經濟成長的最大助益。