在2012大選將至與全球金融緊縮的雙重效應下，台灣房產市場正面臨寒冬般的嚴峻低迷情勢，各家建設公司也如履薄冰地，尋求可能臨將面臨第二次金融風暴的因應之道。美宅誌特別專訪忠泰機構副總經理瞿世泉，分析現階段房產局勢，並探討最新高端房市的規劃與客層需求，令讀者能更清楚理解當下購屋、置產的正確方向。
針對目前房產市場較多的不穩定因子，瞿世泉表示，市場當然希望選後政局能夠穩定，但事實上不論未來政局如何，波動現在已經發生。未來若政局有所更迭，那麼在新政府就任前將可能有較長的空窗期，但無論選後結果為何，「市場上仍有許多個案在選後將推出，所謂『箭在弦上不得不發』。」瞿世泉說。
景氣好壞與建商推案量無關
「其實就現在的北市房產市場而言，景氣的好壞與推案量多寡已沒有太直接關係。」瞿世泉認為，景氣影響最大的應該是銷售的速度。「我認為，很多學者說供過於求太過於片面，在台北市的供給量仍是不足的，因為北市的房產購買對象多以換屋或置產為目的，沒有類似首購族群迫切的購屋需求，因此產品與地段的差異性才是影響出手的主要關鍵。」
瞿世泉表示，中小型建商在案量有限的情況下，或許會因應景氣來執行推案策略，但「具規模的量產型建商在推案時程上則多按其開發步調。」景氣的好或不好影響是銷售策略與執行的時程。目前北市建商在零餘屋且一地難求的情形下，恐不易有大幅度的價格修正，這也反映了台北市需求大於供給的事實。
北市精華地段社區管理問題已減少
瞿世泉表示，現今北市房產的開發多針對換屋客層，也會因基地規模與主要客層的需求而有不同的規劃。「客戶在過去的居住環境所遭遇的問題，往往成為換屋時主要考量的因素。」
早期社區管理上較為人所詬病的，就是居住客群複雜，意見多、問題也多，然而在北市精華地段的產品總價多在一定的水平之上，住戶願意支付較多的管理費來提高居住環境，社區的管理與維護就較具品質，有專業的硬體設計搭配優秀的管理團隊，便容易成為優質的住宅。「現在的建案規模的大小並不一定影響管理品質，最重要的還是在規劃設計的良窳，與居住對象的選擇。」瞿世泉說。
金字塔頂端客群引領建商腳步
建商當然希望引領住戶的居住品質向上提升，但事實上在很多時候建商是被客戶推著往前進的。瞿世泉認為，台北市大多層峰客戶，其眼界有時甚至比建商寬廣得多，「這些客戶多具國際觀，往來世界各地，甚至在全世界都有置產，對購買產品的要求當然高，也往往能夠回過頭來提供我們設計上或需求上改善的建議，成為公司進步成長的一股動力。」
客戶推動台灣房產向上升級
其實我們很清楚看到台北市購屋族群變動的軌跡，「十多年前，高總價的產品主要購買對象多為醫生、律師、會計師及中小企業主等，並不一定是因為他們有好的經濟能力，而是因為他們的觀念較新，比較願意付出金錢換來更好的生活品質，在當時，多數人仍為富不欲人知而藏身陋巷中。」瞿世泉表示。
「十年前高科技與金融業者成為主流。」瞿副總表示，這個族群獲利快速且更具國際觀，他們的房子都要求更有設計感，更大的尺度，更好的管理，也因此整個建築業經營模式多有改變，「台北市幾乎沒有公寓產品了，而且大樓外觀愈來愈新穎，公共空間與居家空間也變得更具規模。」
「近五年來，台商與傳產業者追逐豪宅，好地段、大基地規模、優質建商品牌、國際設計與營造團隊等，缺一不可。」瞿世泉坦言，「現今個案規劃才是決定成功與否的主要關鍵，面對客戶對產品的內涵要求日益提昇，建商常得看到五年後甚至更久的發展趨勢才能予以滿足。」
北市建商向外發展 需導入更多內涵與服務
瞿世泉表示，台北市以外客群考慮的是較實質的價錢問題，台北市則是以個案表現，也比較容易塑造高品質的住宅。「當然在台北市住宅相對飽和的情況下，我們還是會往外縣市發展，不過將會選擇優質的特定區域。」相對於台北市，台中市也是目前台灣豪宅市場的指標城市之一。瞿世泉認為，「房子不是蓋好而已，還有許多後端的服務，這個部份都仰賴良好的售服系統，如果只是將建築搬去台中，無法落實客戶經營，反而可能會打擊到原有商譽。房子本來就不是只有殼，得要導入更多內涵與服務，客戶更在乎的是後端能給他什麼。」瞿世泉說明，忠泰未來將按部就班，條件足夠後也可能大步向外邁進。
台灣房市發展擁有強烈地緣性
瞿世泉認為，房地產開發商要有一定的地緣性，也因為外在的競爭相對小，台灣的房地產可以看到建商百家爭鳴。瞿世泉說明，「也許有人會以為建築是形而上的東西，但實際上看不到的、要做的地方更多，那才是實質而且可以創造建商口碑的部份。」
將藝術與服務雙方面貫徹的忠泰建設
瞿世泉表示，忠泰建設除以建築品質建立口碑，近年來更建立精品與藝術形象，將知名或新銳藝術家作品與產品結合，為社區質感帶來加分效果。「藝術無價但不能是嘩眾取寵，為此，公司成立了忠泰建築藝術文化基金會，紮根藝術文化的基因；成立了忠泰生活開發，引進國際知名精品，帶來新的創意。」不同於只買些畫作或雕塑品置放於公共空間的簡單做法，忠泰更要求藝術與產品內涵完美結合，也得到住戶與同業間良好的評價。
銷售案場也成為忠泰品牌的推廣領域
不只是建築，在忠泰產品的銷售現場，皆將內部塑造成有如藝術館般的氛圍。「忠泰的銷售案場是非常開放的，每次的行銷就是跟客戶展現忠泰不斷進步的機會，透過客戶的來訪，感受忠泰品牌帶來的美好是我們最想傳達的事，不論客戶是否要購屋，能來參觀我們都很歡迎。」瞿世泉認為，透過銷售案場的氛圍來呈現忠泰品牌，好的服務品質也會帶來加分的效用，也可提升企業形象。
結語
在大家都有居住需要的情況下，任何房產商品都有其需求存在，民眾與建商不必因景氣而擔憂，「不論如何，選後政府公布新政策後，想必市場又會呈現一股新氣象，大家應該保持樂觀的態度。」瞿世泉認為，只要建商對產品建立口碑與品質，民眾便會對市場充滿信心，進而使台灣房市走向更穩定的發展契機。
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