專訪吉美建設總經理 林進輝
近年台北市土地取得不易，加上國有地停止標售與都更牛步化，令許多建商難以推案，反觀吉美建設近年來推動都更成效相當良好，且時程相對較快速，可謂建築業界的都更模範生；近期，吉美建設更一口氣推出三大各富特色的建案，以區域地標姿態震撼房產市場，幕後最重要的推手正是公司總經理林進輝，他難得再次接受本刊專訪，充分闡述他面對挑戰，深思熟慮的智慧與高瞻遠矚的視野，並對未來台灣房地產做大膽的預測分析，與吉美建設重大運營戰略。
林進輝總經理首先提到，大台北都更事業困難重重眾所皆知，甚至有人調侃都更需要「從青春期做到更年期」，如正義國宅都更案已經做了18年，但吉美建設近年來推出的「千荷田」與「吉美悅河」，卻都是政府最難整合的都更案，「這顯示出雖然都更困難，我們還是努力取得，不然就沒土地能蓋了。」
目前在天母、大安與松山等區域，吉美建設先前成立了七個都更辦公室，佈局深耕都更案件，同時吉美也積極規劃參與標購設定地上權的國有地與大型BOT案。林總表示，吉美建設目前已累計完成三個都更案，預計至明年年底會有五個都更案完成，目前線上執行的仍有十多個都更案正在推動，其中不乏台北市如安和路、大安路、瑞安街等一級名宅地段，也有位於長安西路、石牌區與新北市新店中正路的都更合建案，由於個案地段上之優勢未來將會有每坪高於200萬元的房屋價格推出。
「在市場上都更要完成到公開推案最少要花上8年，連蓋房子的時間加起來要十幾年，雖然說都更誰都能做，但是唯有兩種單位做起來格外困難，第一個是政府，第二個是上市公司。」林總提到，都更需要花長時間協調整合，且有很多的「UNDER TABLE」不能曝光的檯面下交易，在每個屋主、地主要求皆不同的情況下，以上述兩種單位的法定身份和公開立場幾乎是無法處理的。「都更流程基本上會卡在政府效率不彰、程序複雜、與地主整合困難這三個方面，所有情況的複雜糾結，讓有些人做了20年還做不到一次都更，而吉美對於這方面則相當有訣竅。」
期望都更政策提供優良獎勵或加速流程
林總經理提及，目前都更進行多為台北市區，新北市部分較少，但在處理都更程序方面，新北市政府卻較台北市開明，由於吉美建設在台北市與新北市皆進行過都更案，因此感觸相當深刻。「新北市政府今年推出了一項新政策，只要建商能夠達到整合100%的條件，就保證3個月內跑完流程發放請照，雖然有很多都更問題，政府沒辦法幫忙，但提供更好的獎勵或讓流程加速，就是給建商最好的幫助。」他表示，希望政府能多聽聽業者的心聲，讓都市更新能突破層層阻礙，加
速城市進步發展。
實價課稅的衝擊影響將改變整個房市生態
林總提到，近來建商面對比較棘手的問題，是未來將要實施的實價課稅，如果現在貿然實施，房市一定會崩盤，時間選擇或是配套選擇，將對房市產生重大影響。「國外有實價課稅如日本、香港實行已久，但在台灣，公共設施登記做為買賣價格的一部分，也就因為這樣，建商願意做出好的公設例如氣派大門廳。而在國外是不登記的，在這個情況之下，建商無法用公設賺錢，就會把公設慢慢減少，不願意花更多的錢去打造好的公設，因此我認為實價課稅是會改變建商未來重要的政策。」
弊多於利的房市政策─奢侈稅
近期政府又提出奢侈稅時限延長的政策，令房地產相關產業人心惶惶。對此，林總經理表示，奢侈稅的本意，是政府為了抑止房價過高，但是實施兩年多來卻看不到成功的地方。「台北市連土地都難取得，房價不會比較低；想要每年多幾百億的稅，實際執行後卻只收到幾十億，對國家預算來說是九牛一毛，還比不上房市流通後，建商所繳的營業稅。奢侈稅理論上來說並沒有成功，唯一的作用是讓真正的投機者收斂，奢侈稅再延三年，對整個房地產都不好，因為房地產在有投資客的時候才會比較熱絡。」林總也抱持疑問，為何房地產以外的東西都可以做為標的來投資，如黃金、股票、基金、骨董，而房地產卻不行？
小標：桃園青埔與竹北的未來市場分析
林總表示，台北地區建商土地難找，因而影響到相關人士如建築師、營造廠、代銷等從業人員的生存，也看到越來越多人往中南部出走，主要以北市、新北市推案為主的吉美建設，近期也將業務擴展至桃園青埔與竹北地區。「除了竹北的竹風吉美個案已銷售近五成外，在青埔也有三塊素地正在規劃設計中。」
林總指出，目前對青埔的看法尚不十分樂觀，由於先前投資客的大量進駐，讓青埔可說是「一頭熱」，「雖然有許多如航空城、機場捷運、國泰與冠德大型商場開發等多項利多因素，但靠九成投資客撐起的房市，當完工交屋、轉售後，將會對當地的預售房市造成衝擊與抗性，雖然有建商標榜會篩選自住客，但事實上很難掌握。」林總說明，根據近幾個月來的觀察，青埔已經失去當初的熱度，就如同10多年前台灣的蛋塔效應，房價甚至超過新北市部份區域，「投資客多造成房價以不尋常的速度上漲，最怕的是會有大起大落的狀況發生。」
將每塊基地視為珍貴寶物
吉美建設自1995年集團獨立創業以來，秉持「活躍城市發展的真心」、「房地產開發的用心」、「服務客戶的進新」等經營理念，興建個案均能創造當地區域最佳建築指標。從工作環結道引進新式材質、工法的創新，透過建築品質的不斷提升，進而改善居住品質，可為建築界引以為傲的楷模。
林總經理表示，吉美建設一直以來抱持著「把台北市可以取得的土地都當作一塊最重要的珍寶」的理念在開發，只要拿到土地，不管位於哪一區都要好好的規劃，將其經營規劃為區域指標性的建築物，過去所推出的完銷個案「千荷田」與「吉美和風」，都是當區的代表性指標建案。「要把一個案子做好，觀念的問題和決心很重要。」林總經理說。
「千荷田完工後，被當地的居民稱做是第一名宅。」林總經理說明，在台北市這幾年，能拿到千坪以上的土地非常困難，而「千荷田」位於中正區，當然需要用心好好規劃。「一個好案子從一開始的規劃設計上就要有魄力，雖然花大錢也不一定會做到最好，但害怕就做不出好東西，所以通常我們在規劃的時候就會做好心理準備。」他表示，吉美建設近年來推出的個案，將國際觀點帶進建築，每棟外觀都經過中外知名建築師的慎重設計，通常只有外觀的調整就最少需要耗費百萬美金的成本，但經過細心設計的創新外觀，皆符合國際潮流形式，絕對是整個區域最亮眼的地標。「像是"吉美和風"的禪風外觀或是寶徠花園的歐式豪華新古典，若不敢下重本就沒有這番價值和效果。」
以創新打造能收藏的精緻好宅
吉美的興建個案一棟棟點亮了街廓，也呈現吉美建設對品質意識堅持的完美堅持，「這年頭什麼都要有創意，其實蓋房子也要，吉美建設在規劃設計上，認為每個案子都要有創意、能創新，打個比方來說，為什麼可以用5年、10年的手機，卻會讓人每次看到新產品就會產生想換購的慾望，就是因為它有創意。」林總經理表示，吉美建設的創意，來自於當地客戶的不同需求，從客戶的需求來找出創新點，「其實不一定每棟房子都要蓋豪宅，但是有豪宅的精神最重要，精神在，房子就會蓋得好。」
林總經理表示，當一棟房子蓋好之後，有些人只會著眼於坪數、產權等問題，但吉美建設更重視的是房子的附加價值與人性空間，讓購屋者不只有地方可以住、有床可以睡，還讓他們享受到額外的幸福。「除了外觀與建材設備不斷地提升以外，我們還會有很棒的庭園景觀與公設，甚至做到住戶回家後就不想出門。...如果抱著趕快蓋好及蓋趕快賣出的心態，就沒有辦法好好規劃，換句話說，一個房子蓋到成為能住戶永遠收藏的精品，這就是豪宅的精神 。」林總經理說。
吉美建設在十幾年間，累積了無數改變城市風貌的新建築作品，即使在「信義之星」、「寶徠花園廣場」名列台北十大好宅其二的現在，吉美建設仍本著「蓋出更好的房子」之信念，持續精益求精。吉美豪宅不僅跟上世界觀的趨勢，更在華麗的背後，隱含著生活化與城市生命的內在思維，對應每一塊越來越珍貴的台灣土地。
吉美2013下半年三大個案
吉美建設於2013下半年將陸續推出三大預售個案，分別為「吉美一品花園」、「吉美璞立」與「敦南花園別墅」，皆為當區獨樹一格的指標建案，且總銷超過150億元，預料將引爆區域房市熱潮。
新北市第一名宅│吉美一品花園
林總經理表示，在新北市永和能夠出現這樣的個案，是令人相當驚喜的，地上29層、地下5層的規模，不只打敗永和區所有的個案，也有自信會是全新北市第一名的個案。「我們的目標，就是在永和最熱鬧的竹林路上，發揮過去的經驗，來蓋一棟新北市最棒的房子。」
林總經理說明，位於信義區的「寶徠花園廣場」現已成為台北市前三大名宅，而「吉美一品花園」則是將「寶徠花園廣場」幾乎完全移植且加強，「全棟外觀石材與鋼骨結構自是不在話下，連建築團隊也都是打造寶徠的重要團隊，包含三門建築師事務所的白省三建築師，外觀設計也請到全球知名的香港P&T團隊，更追加請來日本大林組負責監造，聽到這些團隊就可以知道我們多用心。」林總經理笑著說。
移植信義名宅「寶徠花園廣場」精髓
林總經理表示，雖然區域房價不可能比得上信義區，但是吉美還是做到自我超越的升等程度，就像是將台北市的首席豪宅整棟搬過去，是一棟很壯觀，且讓人看了會感動的建築。「唯一不同的就是為了符合區域購屋需求，將坪數稍微縮小，所以我們敢稱之為新北第一豪宅。」林總經理也提到，總戶數才200多戶的「吉美一品花園」，尚未拿到建照就已經吸引了300多組客戶的熱門詢問，也說明了區域客對本案的期待程度。而值得一提的是，本案也是吉美建設推動都更案之成功果實，且僅花了5年時間就完成都更執行程序，顯見吉美建設在都更方面的厚重實力。
地上權建築指標個案│吉美璞立
位於民生社區的「吉美璞立」，因鄰近松山機場原本即擁有相當多的優勢，而其最大的特點就是本案購屋者僅擁有地上權，「"吉美璞立"每坪售價達110萬，且採用業界最難實施的不二價銷售策略，本案將成為台灣未來建商規劃地上權建築的典範。」林總經理說。
林總經理說明，本案是向國有財產局標下位於民生社區的365坪 基地，地段方面無可取代，不論交通或生活方便性都相當優秀，且生活環境良好安靜。「"吉美璞立"主力坪數為20坪 左右，雖然單價高，但是總價帶低，試想當你在台北市中心接近機場的基地，規劃出精緻的好宅產品，且只要500多萬的自備款就能買到，消費者當然會心動。」林總經理自信地說。
110萬不二價含全裝潢規劃
林總經理更提到，每坪110到120萬的單價，是包含飯店式的氣派和全部精緻裝潢好的價格，以後一完工，住戶只要攜帶輕便的行李即可入住，在接待中心的現場，更規劃設計了二種不同風格的樣品屋，消費者可以直接選擇搭配任何一套裝潢，更是預售屋中相當罕見的做法。「這是一種戰略式的觀點，小坪數低總價帶的規劃，對於年輕時尚的族群，或是經常出國的商務人士，與觀念新穎的人都能接受，搭配飯店式的高格調生活品味經營管理，將是台北市區內數一數二的精品住宅，因此絕對是台北首都地上權、不二價的模範。」
小標：北市15分鐘車程景觀宅│敦南花園別墅
位於新店安坑的「敦南花園別墅」，是吉美建設過去從未推出過的別墅和住宅大樓的複合型新花園社區產品。林總經理表示，自安坑快速道路通車後，由安坑到台北只要15分鐘，因此本案除了新店區域客外，相信也能吸引台北市區想擁有較好生活品質的客戶，也是吉美建設看好安坑推案的原因。「在距離台北市15分鐘的地方，房價不到台北市的一半，也吸引年輕或資金較少的人購買，另外，有別於台北市的住宅大樓，這個案子也可以選擇別墅型，也能吸引喜歡有天有地、私密性、想要有莊園景觀的客群。」
小標：獨立多功能會館規劃
「前面提到吉美最新社區的規劃，會讓住戶回到家後不想出去，"敦南花園別墅"就是這樣。」林總經理表示，「敦南花園別墅」擁有別墅最重要的三大元素「私密性、安全、景觀」，且為住戶規劃獨立會館，內部更有許多休閒公間，也是安坑第一個有精緻會館設施的個案，且9000坪 的超大基地面積，一半以上做為綠意公園景觀，標準式5房別墅就包含七套衛浴，就連地下室停車場都有衛浴設備，是相當貼心的設計，本案將成為吉美建設的別墅代表作品。
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