音樂、地產、代銷三大巨擘合作成就文創建築新趨勢

只要擁有一座文化建築，就足以讓人愛上一座城市。從新莊副都心的發展遠景可以得知，透過公共建設與藝文資源，副都心將擁有站在國際舞台的一級實力，匯聚世界創意人才，同為台灣文創產業共創心力。於正值台灣建築跟音樂開始連結的年代，金革音樂與三發地產在新莊副都心推出結合音樂與建築的個案「NY璞緻」，並於個案公開前，齊聚邀請三位對文創有心得、貢獻的專家─三發地產董事長鍾俊榮、甲桂林副董事長曹瑞濱以及金革音樂總監林伯杰，於「NY璞緻」接待中心，展開一場建築人與音樂人之間的對話。

於座談開始前，配合個案介紹影片播放，會場響起一陣氣勢磅礡、由金革音樂所代理的古典交響樂，搭配價值新台幣八十萬元的頂級音響系統，為本次對談帶來令人耳目一新的揭幕。

代銷業可謂是建築產業的文創推手

甲桂林副董事長曹瑞濱曾擔任台北市代銷公會第二屆理事長，他表示，這場座談會召開於「NY璞緻」內如同音樂文化氣息的概念空間，希望能夠傳達一些新的觀念，讓文化、音樂與建築三者的關係，能夠更深入生命的領域。「代銷業可謂是建築產業的文創推手，並不只是單純的「代為銷售」，因此應該從國際潮流的基準出發，以創新的態度去詮釋台灣建築應有的性格，超越代銷的定義，成為建築文創的領頭羊與震撼彈。」

台灣都市建築沒有自我文化基因

曹瑞濱表示，其從事代銷業以達30年之久，在南北奔波的過程中，發現越接近北部，對於建築的創新力越高，越接近南部則越低，尤其近年來許多南部建築大多是學習北部的概念。「在2012年，台灣國民所得已達到20,000美金的現在，我相信台灣的硬實力、軟實力都已達到了一個程度，但就我的觀察，發現台灣的都市空間，穿插了許多異國文化的感覺，就像是被“殖民”一樣，有很好的硬體，卻不擁有自己在地文化的基因。」

西方技術與東方元素的文創建築

曹瑞濱認為，台灣的豪宅不論在設計、使用空間、材料等，絕不輸給歐美先進國家，但除了外觀華麗外，卻缺少了可震撼人心的在地元素。「台北、台中、台南或高雄的建築，應該要有其各自的風格與樣式，現時台灣的建築已融入太多的西方文化，我認為除了學習西方的技術，讓建築以好的品質呈現出好的氣質之外，更應該加入更多的東方文化。」曹瑞濱表示，在去年於公會的一次演講中，提及希望將文化融入建築中的想法，而在因緣際會下，與擁有金革音樂的鍾董事長合作，並提出實際將音樂融入生活與建築中的概念，希望令「NY璞緻」成為建築與文創關係的起緣點。

音樂與建築實為密不可分

三發地產暨金革音樂董事長鍾俊榮本身也是一位音樂人，對音樂的愛好根深蒂固，他與夫人白手起家，並於2008年得知金革音樂面臨經營危機時，義無反顧地接下這份足以左右台灣文創史的道德重擔，也促成三發地產與金革音樂的跨界成就，這樣的想法與其他同樣經營地產的企業主相當不同。他表示，期待藉由文化、藝術的暈染，打造文藝般的生活，也為「三發地產．金革音樂」的品牌支持者，做一場永不謝幕的幸福導聆。

提及讓建築與音樂之間激盪出火花的過程，他表示，西方有「建築是凝固的音樂，音樂是流動的建築」這兩句名言，可見音樂跟建築是息息相關的，舉例在人稱音樂之都的奧地利，所有的建築都有音樂的意涵。「在過去歐洲，不論是希臘、羅馬、歌德、文藝復興等建築，都擁有時代的意義，歐洲又是音樂的發源地，在這樣的條件下，創造了音樂與建築間密不可分的關係。」

音樂令建築充滿文化氣息

「就像文化局局長龍應台前陣子提到的，文化是結合品味、智慧與道德的產物。」鐘俊榮說明，音樂與建築都是文化的匯集所產生的藝術涵養，就此點思考，不論是台北市、新北市或全省各大都市，所呈現出都市的風貌，就不應只是生硬的建築物，而是必須擁有流動、文化的氣息，尤其更要加入音樂的元素。「不論古典或流行音樂，音樂是無國界的，東方的歌曲可以流傳到歐美地區，LADY GAGA也可以紅到台灣，高山族、阿美族、平地人的心靈都可以有共鳴，只要心中共存音樂，便可以使心靈產生共鳴。在國民所得超過兩萬的台灣，更應該流動文化氣息，才能智慧與道德兼具。」

熱愛音樂 陶冶性情

鍾俊榮今年44歲，從小熱愛音樂，相較一般人更能產生共鳴，從念專二開始，真正開始接觸音樂、開始喜歡沉浸在餘音不絕的日子，至今這天賦一路陪伴他跨足建築業、文創業，他回憶道：「當初，琴譜上一顆顆小小的豆芽，伴隨著我指尖下的真情流瀉，不善言語的我，在音樂中找到了生活的語言，這份感動，在心中默默扎根，現在回想起來，那份悸動原來一直深埋心底，期待有天破繭而出。」

「人、音樂、建築若合一，建築物就活了起來，具有生命。」鍾俊榮表示，住戶住在有音樂播放的會館，「除了有家的安定，心裡也會提升音樂文化品質。」民國72年時，他瘋民謠，也愛彈吉他和鋼琴，甚至組了樂團，在軍中當藝工隊，「那些年的日子，我和音樂密不可分，性情也因此被陶冶。」鍾俊榮認為音樂更是最佳調劑品，「壓力大的時候聽慢歌、讓自己快樂的音樂，工作累的時候放凱文科恩的作品，感覺心靈在做SPA，音樂真是好朋友。」至於周董、卡卡的音樂，他認為皆是流行指標，「但是RAP還不能定位時代音樂，因為尚未結束，所以未必留下足跡。」他反認為麥可傑克森、羅大佑的創作，較能代表時代的音樂。

結合公播系統 令生活融入音樂柔軟性

鐘俊榮表示，音樂跟建築是可以共存的，在「NY璞緻」，將嘗試第一次把音樂元素灌輸到建築中，利用金革的公播系統，將金革音樂流洩在建築內部的大廳、交誼廳、影音會館、梯廳、電梯甚至泳池中，讓住戶享受到擁有版權的3000多首世界各國音樂，感受到音樂的柔軟性。他並提到，現在許多人都忽略「版權」的重要性，但每首音樂創作都是很珍貴的，因此金革音樂非常重視版權問題，他也呼籲大家重視版權，在文化領域上成為中國、甚至世界華人地區的首善之都。

版權是維持文創精神的重要指標

林伯杰則提到，本案接待會館打造猶如音樂文化館的型態，音樂廳牆面上展示許多金革多年來發行的版權唱片，過去成立30年的金革音樂曾一度發生危機，幸得鍾董事長的大力協助，才能夠於市場中繼續推廣文創事業。「這些年，唱片業者面臨許多問題，由於網路世界發達，即使提倡使用者付費的觀念，還是會有人嘗試鑽法律漏洞，尤其是大陸方面更是嚴重，台灣的唱片公司從1999年多位流行歌手能夠大賣100萬張，到現在只要1萬張就能舉辦慶功宴，之間的落差是可以見證的，即使人民生活水準提高，但對於著作權的重視卻尚未進步。」

音樂讓美好建築擁有生命力

本次金革音樂與三發地產共同推動「NY璞緻」個案，從公設部份的規劃到公播系統的設置，金革唱片在音樂方面有很深的置入。「我常前往世界各國的大都市旅遊，發現這接都市都擁有兩個聚焦的地方，教堂與歌劇院，如倫敦、巴黎等，這些建築除了本身的設計優美外，最重要的是有人、有音樂演奏，讓建築活了起來，這就是音樂與建築所產生的結合，也是「NY璞緻」所要提倡的理念。」

林伯杰常於電視、雜誌或廣播節目上進行音樂評論，他表示也因此有機會前往熱愛玩音響的人家中，「即使是幾百萬的音響，但擁有的唱片卻不出10張，柴可夫斯基序曲、蔡琴民歌精選，頂多再加上幾張爵士樂而已。」他認為，音樂是生活的輔助，但卻是不可缺少的，「金革過去在公播系統的操作實力上擁有不錯的表現，在本案中更發揮到極緻，希望公播系統能夠帶給本案住戶全新的居住感受。」

林伯杰也補充表示，在「NY璞緻」中播放的金革音樂，須由三發地產付費給金革音樂後始得使用，「這種方式讓文創產業的價值透過收費的方式融入硬體建築，也讓硬體產生更大價值。」將文化基因與建築產生結合，以氣質、品格產生價值，這就是文創產業的最大加值效應。

金革音樂30年，至今屹立不搖，林伯杰說明，他們的忠實消費者不會逛唱片行，所以多半是靠他們主辦音樂會、演奏會，甚至像這回首次結合建案「NY璞緻」，希望能擦出令各界眼睛為之一亮的火花，「建築與文化息息相關，希望能盡心力，提升生活品質和價值，進而打造永值的國際級藝文空間，讓人心境隨音樂滋長，毫無束縛的體驗城市的律動。」

台灣已漸漸提倡音樂、藝術與建築之結合

曹瑞濱補充說明，在台灣周邊國家如南韓首爾、新加坡、香港、上海、北京等都是，因此將建築增加西方的技術，並融入本土所創造的文化，才是台灣建築所要呈現的樣貌。他提到，由唯一得到普立茲克建築獎的女性建築師ZAHA HADID所打造的廣州歌劇院，其外觀與內部空間的設計都非常的流暢，完整結合音樂、藝術與建築三者。目前台灣各都市也著力於音樂、藝術與建築間的關係，南港流行音樂中心、新莊副都心電影流行文化中心、士林音樂中心，或即將完工的台中大都會歌劇院。「我們可以發現在台灣，藝術與文化也漸漸與建築發生關係，這是未來的國際趨勢。」

「NY璞緻」音樂與建築由外而內完美共鳴

他說明，每個時代都有不同的建築與音樂存在，「NY璞緻」在三發地產與金革音樂的大力合作下，讓音樂與建築的關係不再僅止於表面，並讓音樂元素呈現於建築中。「建築是一種藝術，不論外觀與內在並不需要有堅持固定的型態，從影片中可以看到，本案外觀是以黑白琴鍵為設計概念，而在內部公設如大廳、交誼廳中，也做了很多讓音樂流暢播放的細部設定，將符合時代背景的建築與相關音樂完美共鳴。

在三發地產、金革音樂與甲桂林廣告的三方合作之下，「NY璞緻」將成為新莊副都心中，最具文創氣息的建築藝術作品。曹瑞濱表示，甲桂林廣告與金革音樂皆擁有30年的歷史，這次透過與三發地產共同合作「結親」，實為難得，未來若有機會也將繼續發揚文創精神，為台灣建築與代銷界貢獻心力，創造美好都市環境。

穩定品質 創造價值緃橫南北房市戰勝贏家│專訪三發地產‧金革音樂董事長鍾俊榮

THREE WINNING HOME FOMULA

由南部市場進軍北上的三發地產‧金革音樂，可謂現今北部房產界強而有力的一支生力軍，以累積台南、高雄、竹北等地的市場經驗，前進新北市新莊新都心精華地段，跨足北、中、南市場的佈局，更讓三發地產能綜觀台灣房市，以正確的角度經營發展，令事業擴展蒸蒸日上。本期特別專訪三發地產‧金革音樂董事長鍾俊榮，除細說其兩大跨界事業體的革新發展過程外，並綜合南北緃貫視野為讀者提供台灣房地產未來發展之建言。
 一般而論，房產市場有其相對的地域性，不論北、中、南部的開發商，想打進其他區域，皆有其難以跨越的障礙。而金革科技卻能於兩年前在北部推出首發建案時，短短在一兩個月內即成功完銷，接二連三的新推案亦獲得客戶青睞與掌聲，現已成為北台灣的明星品牌。鍾俊榮表示，其實開發團隊進入房地產業已有多年經驗，在高雄、台南是以名發、仁發建設兩大品牌對外進行推案，在南台灣房市可稱得上是前三大知名建商；而在12年前也看好竹科的發展前往新竹推案，全國共計參與個案超過百筆。

北部市場擁有較高的創造力

鍾俊榮表示，會前往台北區推案的動機，其一是其房產市場在「創造力」與「創造率」兩方面皆超過中南部市場；其二是以預售案為主，就經營角度而論，資金的運作週轉相對較為快速。「而南部市場大多是成屋銷售或邊建邊售，資金週轉率較低，若將推案分散南北，則能在經營風險上有所平衡。像近期由於政府一連串打房政策，讓北部房產市場冷卻，但中南部市場較不受政策影響，能長時間維持穩定，因此公司年營業額依然保持不變。」

「目前公司事業體在台南、高雄的開發還是佔有一定的比例，即使在景氣最差的時候，也還有年銷50億的案量。」鍾俊榮坦言，中南部市場案量成長有限，事實上自跨入新莊副都心後，年總銷業績即超過百億。「跨入台北市場需要有開創性的企圖，加上很大的勇氣，來到新莊後，公司全體同仁便致力耕耘新莊，當時正好碰上房市銷售榮景，加上產品定位符合客戶需求，因此預售個案推案快速，也因此帶領公司營業額大幅成長。」

南北差異化推案行銷模式

包含名發、仁發與三發地產，鍾俊榮推案遍及全台各地，且所有案件皆由其親自參與。他表示，房地產不外乎人文與地理兩大要素，因此不論台北、竹北、台南高雄地區，不論產品規劃或行銷模式，都必須符合當地的需求。「譬如台南購屋族群對建材要求比高雄還要高，新竹人則是在購屋前會掌握最完整的資訊，台北相對以投資客居多。」

鍾俊榮表示，多年來經手許多建案，發現以自用市場為主的台南、高雄，其生活品質相較於北部要高出許多，「以台北的物價、房價，若非雙薪家庭是很難生存的；而在高雄，一般受薪階級就能擁有很好的居住環境，軍公教等職業，更有能力進駐美術館特區或農16重劃區等新興高級地段。」鍾俊榮指出，在高雄舊公寓是沒有人想要住的，由於房價較低，因此一個家庭的換屋周期約5~10年，買房就像換車一樣，因此，新屋市場有著一定的產量與比例。「好的居住環境能夠發展出優質生活品質，甚至影響到家庭教育與子女未來發展，我認為這是台北與高雄間最大的差異，但回歸經濟的基本面，高雄就業機會較低也是不爭的事實。」鍾俊榮說。

憑藉毅力務實一款一案穩定成長

具有金牛座認真務實，與雙子座環境適應力強雙重特質的鍾俊榮自嘲，靠景氣吃飯的房地產是最適合他的行業。白手起家的鍾俊榮25歲便與牽手由代銷業跨入房產開發，從12戶的小案子做起，一步一腳印地憑著堅持與毅力慢慢累積財富。「在民國85~90年代初期是最辛苦的時候，由於6萬國宅、921大地震、中共飛彈演習等不利因素，打到高雄建商幾乎全部倒閉，那時若沒有毅力，根本撐不過直落谷底的景氣大鱷。」鍾俊榮感慨得表示。

鍾俊榮的務實特質，也著實反映於公司經營的風格上，在穩定成長的過程中，旗下事業體從未發生過資金調度不順的問題。「一直以來，我都以業務的角度去看景氣，保持「一款一案」的策略，不論是預售或邊建邊售，只有在銷售超過六成後，才會開發下一塊基地；如果營收充份，有足夠獲利才會另外開發土地。」鍾俊榮說明，事業體累積財富、穩扎穩打直至現在，今年全台灣已有12塊地同時開發推案。

盡最大努力保固客戶一生的家

除了經營方法有其獨到之處外，鍾俊榮表示，過去白手起家的時期，於跑業務外的時間也會巡視工地，甚至幫忙工地主任綁鋼筋、灌漿，因此建案施工品質的要求非常嚴格。「我常告訴工地主任，蓋房子有三句箴言：蓋得堅固、蓋得漂亮、蓋得不會漏水，只要做到這三件事情就好了。」他表示，雖然不敢保證100%零缺失，但必須盡力務求產品減少被客訴的風險。「我們從不斷由錯誤中學習，找尋最好的辦法打造房子，因為品牌是要長期去經營的。

鍾俊榮表示，工程品質有很多細節是外人看不出來的，公司10年前就開始做到三年防水保固，並不斷注重提升建築品質，他發現很重要的基礎水泥一定要選用最好的品牌，所以近年來公司建案已全都使用台泥品牌的混凝土，雖然成本較他牌高很多，但是品質穩定，也能讓客戶放心。鍾俊榮補充說明，雖然合約上標明三年保固，但即使過了保固期限，公司依然會幫客戶服務，「房子是一生的事，當然要盡最大的努力服務客戶。」

音樂融合建築  精彩跨界演出 MUSIC ENRICH YOUR LIFE

從讀書時便接觸、熱愛音樂的鍾俊榮，於民國九十七年入主金革唱片，將金革的事業版圖擴大至營建業，並引領非主流音樂第一品牌的金革，將其發展多年的公播系統引進住宅社區，實踐建築融合音樂的想法，將建築提升到另一個層次。鍾俊榮表示，以台灣的房產環境，極適合塑造建築與生活的多樣性，台灣的五星級飯店有70~80%，皆使用金革公播系統營造公共設施的氣質氛圍，這也促成了將其引進新開發社區的創意想法。

「常聽人說富過三代才算富、吃過三代才懂吃，我覺得藝術與音樂也是一樣，只要有關文化就必須要去教育；此外我常引用哥德的名言”建築是凝固的音樂，音樂是流動的建築”，音樂能讓住宅建築更有生命力。」鍾俊榮指出，入主金革唱片後，在全台灣不論是首購或是豪宅產品的公設，都引進公播系統，且在空間規劃許可下儘量每個建案還會贈送社區一架鋼琴，讓住戶在社區的公共空間中，都能藉由聽覺饗宴，豐富心靈涵養，未來更會適時增添音樂資源，而在最新的推案「NY璞緻」，更會在建案中打造結合影音劇院的音樂博物館或聆聽室，提供金革唱片發行的音樂，讓社區生活與音樂完美融合。

滋養心靈的無形公設

鍾俊榮表示，這樣的規劃不僅吸引想要提升居住品質的人前來購屋，也吸納了音樂世家、對音樂有興趣或是期望培養兒女成為音樂人的客群。「音樂可以滋養心靈，將音樂結合建築，會產生一種的共鳴，讓生活多一份氣質與感覺，可謂無形的公設，雖然價值不高，但卻是有意義的，更能帶給住戶更精緻的住宅環境，與和樂融洽的社區氛圍。」

沒有不景氣只有不爭氣

談及2012下半年的房產趨勢，鍾俊榮表示，以現在的政策與景氣，不論北、中、南推案皆以個案表現為主，「我認為建設公司推案依然沒有難度，但最重要的是公司經營方向，要能掌握市場脈動與切入的角度與時機，因為不論景氣好不好，購屋的需求依然存在，凡是有信譽品牌或地段好用心推案的公司，應不會受到政策或不景氣的影響，因為沒有不景氣，只有不爭氣。」鍾俊榮指出，現時市場氛圍的確有受到政治影響，若消費者有購屋需求，希望盡量能選擇負責任、有品牌的建設公司，才能降低購屋時的風險。

現年45歲的鍾俊榮，從事慢跑、爬山等運動從未間斷，邁入房地產相關行業已20多年的他坦言，必須擁有堅強的毅力，並適時的紓壓，才能克服市場變遷與景氣所帶來的龐大壓力。穩健經營事業、於產品規劃發揮創意，並了解市場趨勢，對於消費者需求有充分認知，靠著這三項法寶，令鍾俊榮帶領三發地產‧金革音樂在競爭激烈的市場中脫穎而出，也期待其未來朝精緻建築繼續努力外，打造最適合家庭居住的幸福美宅。

長虹天璽│成就富豪莊園幸福生活

HAPPINESS IN THERAINBOW SKY

長虹建設今年首季於內湖推出新建案「長虹天璽」，採全新大格局綠地莊園規劃，樹立台北城區新住宅建築標竿，業已受到高端房產階層之肯定青睞。本刊特別專訪長虹建設總經理李耀中，與負責行銷的創意家廣告，共同分享本案由規劃初期至行銷策略的超越視野訴求，呈現出新世代的豪宅思維。

不論從一般民眾或房產投資客的觀點來看，「長虹天璽」的定位與現時主流市場差距頗大。長虹建設總經理李耀中表示，在規劃建築之前，長虹與創意家便已深刻感受到這塊1400坪基地的得天獨厚。「在台北市擁有一面永久棟距的個案，如大安森林公園第一排的勤美璞真，或是大直水岸第一排的豪宅個案，其創造出的價值已是非常難得；而『長虹天璽』縱深型的基地，正面面對5500坪校園綠地，後方緊臨公園綠帶，側面更連結內湖金面山所延伸的綠林帶，創造出近三面的永久棟距，我們說一面難得、兩面可貴，三面更可謂珍稀，一般的大樓規劃並無法創造出基地的價值。」

美國SWA團隊規劃住戶私有莊園領域

長虹建設與創意家在歷時兩年多的規劃後，決定以莊園式概念打造「長虹天璽」，「莊園的定義就是擁有絕對的私有領域，與重劃區的開放空間完全不同。」李耀中說明，國外許多富豪已不再將眼光設限於一般的大樓產品，只有莊園式的住宅，才能夠帶來真正好的生活品質。本案於1400坪的大面積深縱形基地上，僅興建一棟樓高28層的建築，由大門至建築物留下退縮達60米、約1100坪的基地，並聘請美國SWA團隊打造住戶專屬私人莊園，建築物僅使用23~24%的建蔽率，外圍則種植超過百棵的雙排大樹，形成自然的圍籬。

李耀中表示，佔地1100坪的基地，將打造有如美國比佛利山莊園大道的氛圍，在台北市大多數的豪宅建築皆沿著大馬路興建的現在，如此設計能讓住戶藉由情境的轉換，瞬間融入莊園生活。「廣場上能夠停放十多輛的轎車，若有天住戶要迎娶，氣派十足之外也能改善交通問題，住戶也能在此舉辦戶外宴會，可說是多功能的家庭廣場。我們可以發現台中市有部份豪宅個案，建築前方亦打造寬闊的中庭花園，但台北市跟台中於土地取得價位上，已有相當大的一段差距，因此對台北市個案而言可謂絕無僅有。」

靜巷豪宅的全新思維

李耀中說明，目前大眾對於豪宅區段的定義不外乎信義計畫區、大安森林公園周邊或大直水岸，「但是這些我們所認定的豪宅，大多都是面臨車水馬龍的大馬路，也許這裡的住戶是人人羨慕的對象，但是住在裡面的人卻忍受無法打開窗戶後的噪音與空氣品質。『長虹天璽』基地則是位於內湖主要捷運幹道的靜巷內，不到70米的距離，除了周邊擁有自然景觀外，更可免除掉窗外聲音的喧擾。「長虹天璽」創造出靜巷豪宅的思維，除了由P&T集團打造的摩天標的，能得到外來欣羨的眼光與尊榮感外，更能獲得最舒適的居住條件。

精準設定客層 住戶親自打造理想鄰里關係

創意家廣告董事長王明正表示，不論同業或消費者皆都對本案抱持相當的想像與疑問，但是從代銷業與市場的角度而論，今天若將這樣的基地條件與規劃，挪至前述所提及的豪宅區段，所顯示出的價格絕對不僅止於此。「然而我們對天璽的銷售卻十分低調，在大眾媒體上幾乎未見曝光，我們先讓精準設定的客戶層來到如同博物館、畫廊般的接待中心，仔細玩味、親身感受基地環境的珍貴，遙想未來真正所想要的生活為何，而後讓客戶以口耳相傳的推薦方式，親自尋找想要共同居住的好朋友、好鄰居，正所謂物以類聚，我們想呈現給客戶的，是一個真正擁有品質、且物超所值的居住環境。」

如同博物館氛圍的接待中心長虹天璽接待中心由名設計師李俊平打造，造型前衛如同世界知名的地景藝術，在1400坪的廣闊基地中更顯大器，由大門至建築打造寬廣車道，令訪客體驗未來的莊園氛圍，庭院草地則擺放由藝術家洪易所打造的地景藝術。接待中心內外空間充滿層次感，除打造四間風格各不相同的接待室外，並擺放精心挑選的珍貴收藏藝術作品，為訪客帶來與眾不同的賞屋體驗。

珍視土地珍貴性 創造長虹代表性地標

王明正坦言，除了前述的原始條件外，長虹與創意家對於本案也投入非常多的心力。他表示，以現在的市場氛圍，如果以最沒有風險的方式，打造兩棟14樓高的建築，且室內坪數規劃為中小坪數，相信銷售狀況必定會比目前更加快速。「過去台北市有許多的大型個案，在取得土地後便以最快的速度推出銷售，往往最初始規劃時就忽略了每塊土地的珍貴性…，在內湖區規劃最小坪數為130坪以上的產品，風險性可謂相當高，當創意家對長虹建設提出這樣的規劃時，對方也曾思索掙扎，畢竟以一個上市公司來說，最重要的就是能在安全的情況下穩定獲利。」但長虹最後同意接受創意家的大膽提議，「長虹現正面臨第一代與第二代的接班時期，在逐漸退位創辦事業之際，長虹董事長李文造希望回首審視過去作品的同時，能夠打造出一棟生涯代表作，並能發揮土地之最大價值。因此，本案才會細心雕琢逐步進行，不斷拉長討論與規劃的時間，到最後一次定位。我想很多好的建議與思維，也需要好的業主去接受，我很幸運能遇到伯樂的出現。」

國際建築團隊打造一流地標

建築李耀中提到，「長虹天璽」不論從建築的等級或對於生活型態的思維方向，由規劃至銷售層面皆極力配合、一次到位。「更重要的是本案跳脫傳統的個案概念，並非先粗估所花費的預算之後才進行規劃，而是先將產品內定位到所認定的水平後，再行估價事宜，換句話說就是沒有預算上限。」天璽在優秀的基地條件上，匯集周文斌建築師、香港P&T Group、美國SWA公司、綠點設計施仁人設計師、杜文正設計師等一流團隊，更聘請打造上海世博會大型公共藝術的澳洲UAP集團，定位本案內的大型藝術品，在台北市可謂破天荒的規劃。「若單純以建商思維而論，有很多的建築創舉都源自於台中，如中庭的藝術造景等，但在台北土地價格如此高昂、大面積土地難求的情況下，要形塑如此個案更加困難，但我們依然願意接受這樣的規劃，以證明長虹建設打造地標建築的決心。」

公設規劃重視社區互動與交流

本案室內公設部分由杜文正大師打造，包含迎賓大廳的水晶燈、傢俱、燈具與小型的藝術品等，皆由其親自設計搭配，創造室內空間的整體性。「天璽的頂樓高度已超過百米，周圍並沒有摩天型建築，加上空氣品質優良，視野可將台北市的地標型建築物完全收納，甚至可以看到台北盆地的群山，因此頂樓規劃由SWA團隊與杜文正共同打造的SKY LOUNGE。」李耀中說。

「長虹天璽」的SKY LOUNGE以SECOND HOUSE的概念打造，分為吧台區、媽媽教室、水上涼亭餐廳、戶外電影區，及屋突二樓的雪茄室，就如同客廳、廚房、餐廳、兒童遊戲區的功能。「SKY LOUNGE的規劃在台中豪宅經常出現，但有家庭概念的設計卻沒有出現過，本案在公設的規劃上已經與銷售面結合為一體，先前提到『長虹天璽』是以口耳相傳的方式銷售，其實在銷售過程中我們已經開始創造良好的鄰里關係，既然住在一起的都是好友，聚會的頻率相對也大幅增加，因此於公設規劃上我們極重視互動交流的部份。」

從內到外一以貫之的高品質建築定位

李耀中也補充表示，不同建商有不同的產品定位，若「長虹天璽」是定位為中小坪數住宅，這樣的規劃就不可能會出現。「給住戶負擔不起的設備，對其而言是種累贅，公設規劃不僅僅是需要，而是一種全面性的考量。…在許多規劃細節部份，必須在銷售前就定位的非常清楚，才能夠創造出建築由內到外皆一以貫之的感覺。」

在居住正義的聲音不斷高漲的同時，「長虹天璽」的規劃仍然受到所設定客層的認同，乃因本案所呈現之建築內涵，已大大跨越同區段、甚至台北市中心豪宅所帶來的建築思維。唯有開發商與代銷商的通力合作，始能打造完全發揮基地優勢的動人地標作品，不僅就外觀與規劃而言可稱之為藝術傑作，藉由與周邊環境的相融，也創造了全新的都會莊園型態，與一種只能意會、無法言傳的生活情境。

親家建設│堅持創造高品質精緻美宅 專訪親家建設總經理張鈞豪

豪宅 名宅 商辦 親家全方位建築之路
CHINGJIA CLASSICAL BUILDING
精耕大台中22年的親家建設，憑藉誠信、殷實的建築口碑累積許多穩定的客戶，在台中各精華區皆有地標級建築名作。近年來，更將建築版圖鎖定台中新市政中心，在中台灣一級戰區擘力佈局，以宏觀國際的創新美學品味，驚艷新市政！美宅誌特別專訪親家總經理張鈞豪，除分享多年來成功建立的核心價值外，也說明其規劃的未來經營藍圖。

親家建設以兩年前在惠中路、僑園大飯店對面推出「愛敦閣」豪宅為七期代表作，當初為了響應建築藝術與綠能環保的概念，特別邀請台北知名建築師龔書章，利用山、林、水、木的自然材質，打造出造型流線、極富生命的接待會館，成為新市政中心罕見的地景藝術作品，更榮獲行政院主辦、總統親自頒發的「2008年國家設計獎雙首獎」肯定，獲獎殊榮不僅象徵台中建築美學大躍進，更是親家建設分享生活、尊重土地、重視永續精神的實踐。

親家雲硯 39層新地標
「親家雲硯」基地座落於市政北一路與惠來路口，台中國家歌劇院旁，堪稱台中新市政最適合居住之路段，以39層的樓高與帝王格局打造頂級指標建案，成功成為七期重劃區內的房產焦點。基地面積達1084坪，建築由呂永豐建築師事務所打造，總樓高達143米，是目前區內規劃最高的住宅大樓；兩側建物分別臨路退縮與市政北一路的30米路寬，建築最大棟距約有56米，不僅採光、通風良好，且擁有絕佳的視野、景觀。建築師以保值古典建築概念打造外觀，挑高基座搭配華麗的列柱迴廊，延伸基座列柱的線條至天際線，如同一頂代表城市標誌的耀眼王冠，完美與台中邁向國際大城的城市意象融合。

小標：中港路國際美學接待會所 頂級禮遇
親家雲硯除了精雕建築硬體規劃，在軟體的美學與服務上，也有大幅度的改變：
為了讓客戶提前感受未來社區生活享受，特於新光三越旁以清水模挑高23米打造出具現代風格的接待會館，除不定期舉辦藝品展與畫展外，並將宴會廳以1:1原型呈現未來社區宴會廳樣貌，結合Lounge Bar規劃藏酒、品酒、宴客、社交等功能，滿足用餐、宴客的頂級服務。在建築本體的公共設施部分，邀請名設計師潘正打造，除基本的泳池、健身房、棋牌室與閱覽室外，並擁有足療室、雪茄館與酒廊等頂級豪宅專用設施；此外，可容納約50人的宴會廳及62人座的歌劇院（音樂廳），更是七期豪宅內屬一屬二的大氣派格局規劃。

以「家」讓住戶的生活更「親」近
張鈞豪表示，身為創辦人的父親跟兩兄弟解釋過公司取名為「親家」的涵義，「人的一生，扣掉工作在外的時間，幾乎有一半以上都待在家中，與家產生緊密的關係，同時，家也定位了與朋友的互動、居住環境的連結，所以一棟房子等於一輩子的事，『親家』的核心價值，就是以『家』帶給住戶更親近的關係，並兼顧安穩庇護所的概念。」親家經營多年，也曾經面臨大環境的改變與挑戰，有同行、朋友建議可以改名轉型，但是親家建設仍堅持沿用本來的名字，不只是上一代延續的經營理念，更代表對客戶的承諾與價值。

簡單的心念 不簡單的實踐
張鈞豪表示，公司的核心價值很簡單，就是把房子蓋好，但他強調，「好的建設公司與好的建材商」是完全不相同的，「很多消費者都無法分辨，其實『建材好不代表房子好』，好房子首重規劃上的細節。」他強調，親家掌握建築美學與專業的最大值，也非常重視室內空間格局的規劃，「國內很多建築展的作品，除去商用空間與公共建築以外，一般住宅類產品得獎的幾乎屬於豪宅作品；但反觀國外，得獎作品幾乎真正的別墅或是集合住宅(社會住宅)，這兩種注重的都是住宅最原始的部份，也就是『人文』，把住得好、住得起的房子分享給更多的人，以良好的規劃體現對人的關懷，這才是打造好宅最重要的精神。」

率先啟用結構技師現場勘驗
張鈞豪表示，親家建築對於居住安全的品質極為注重，「在現在建築產品已普遍採用的結構技師現場勘驗機制，我們在多年前就已經實施了這項制度。」過去在老董事長經營時期，便已在工地聘請專業結構技師管理施工品質並充分授權，只要發現問題就要求停工，直到修正後始得灌漿復工，「在建材配備上可以根據個案地段與售價斟酌取捨，或透過大量訂單方式節省成本，但是在結構體部分是絕對不能偷工減料的。」

堅持 在看不見的細節裡
科技日新月異，建築配備就會隨之提升，目前最常見的中空樓板、避震器，都是為了讓居住環境更加舒適安全的重要發明，除了將這些先進配備與客戶分享，親家建設更重視看不到的建築細節，張鈞豪說：「例如，在建築外表看不到的水電與消防設施，皆採用較高標準的設備規格，甚至達到大型公家機關所使用的水平。這些設備就像人體的神經系統，客戶無法在第一線、第一眼立刻感受好壞，但是隨著生活與時間的累積，就能感受到我們的用心，買房子對很多人來說，是一輩子的事，因此親家建設堅持只用好的建材設備，讓住戶沒有後顧之憂。」

由內而外 展現好建築的最大誠意
現代人的生活方式與構成跟以往有很大的差別，因為成員數量比起傳統大家庭少很多，可能更重視私領域與休閒享受，因此親家在規劃建築上更講求「形隨機能而生」的概念，也就是以「好用」「實用」的平面為優先考量，將空間動線、自然光線與格局完整規劃後，再延伸當代的外觀美學，甚至針對客層設計適合的公設內容，以最大坪效創造最舒適的生活。張鈞豪說「我認為一棟舒適的房子，應該隨著成員使用與時間累積，展現不同的風采；而建設公司最重要的工作，除了用心，還是用心，才能夠展現對客戶最大的誠意。」

立足台中 橫跨新竹
新竹科學園區帶來許多正面經濟效益，帶動周邊房價成長，全台建商紛紛進駐竹北區塊，而竹科白領菁英對於生活品質的要求非常高，台中建商歷經921與大環境磨練，擁有其他地區建設所沒有的KNOW HOW，以更細膩的人文關懷與建築工法，成功打入競爭激烈的新竹房市。而親家建設在新竹市區第一棟建築代表作「親家Q1」，就以4.5個月的驚人紀錄迅速完銷，連帶現正公開的「親家Q-est」也銷售長紅。張鈞豪提到，未來親家建設土地開發重心仍以台中與新竹為主，「台北土地價格目前已飆上天價，且大面積土地已從缺，且大多數須經過都更流程才能夠開發。」他認為以同樣的時間，能在台中或新竹就近取得更好的土地，創造更好的建築品質。

台中房市趨勢：頂級商辦即將起漲2010年，親家建設看好縣市合併、兩岸經貿合作啟動後，頂級商辦的市場需求大，加上台中的商業辦大樓九成以上是舊大樓，因此特別在七期新市政中心內的60米市政路上，推出「T3市政國際中心」，以國際、智能、科技、環保為主要訴求，搶攻頂級商辦大樓市場，眼光精準，目前該案已順利銷售完畢。談到2012年的企業布局計劃，張鈞豪緩緩的說，「陸資投資、台商回流已成趨勢，成熟商圈商辦大樓直接受惠，而台中新市政中心首當其衝，而親家未來將在新市政中心推出第二棟指標型商辦，規模與規劃都會超越T3；在豪宅方面也會同時並進，打造全方位視野的親家建設。」

從實價登錄課稅與奢侈稅論居住公平正義│專訪亞昕國際開發董事長姚連地

引領台灣新建築文化與品質
REAL ESTATE LEADING BRAND
台灣房市自2012年大選過後至今，雖持續有新個案緩步推動，但房市仍可謂低迷。施政單位日前相繼祭出合宜住宅、實價登錄課稅與奢侈稅等房市政策欲照顧弱勢，但在政策配套尚未周全的情況下，民眾憂心房市變化而持續觀望，受影響建築開發商亦有不同的聲音出現。美宅誌本期再度專訪亞昕國際開發董事長姚連地，除針對房市政策提出個人看法外，並說明亞昕立足林口、放眼台灣，並將跨足觀光飯店產業的亮眼開發進程。

近期台灣房市最熱門的話題，莫過於實價登錄課稅的即將實施，姚連地表示，不論任何政策，相關的法令配套必須要周全，不能一日數變，否則民眾在不了解政策的情況下將會憂心忡忡，無法安居樂業。「老百姓的安穩生活是政府的責任，施政單位不妨仿效新加坡或是香港的經驗複製，找出最適合台灣的法規加以運用，不要到最後卻號製造出一頭怪獸。」他認為，新的遊戲規則最主要的是稅率要合理並符合人性，如果像早期過高的遺贈稅率，政府想要課得高、拿得多，相對的民眾就會想盡辦法逃稅、避稅，政府依然是課不到稅，對國家財政沒有半點幫助。

奢侈稅並非居住正義
姚連地認為，現在許多人附和「居住正義」的口號，但卻曲解了其真意，奢侈稅本身就是一個錯誤的制度，因為奢侈的定義是一種自由意志，並不是貴的房子就叫做奢侈，高房價的結果必然有其原因存在。此外，奢侈稅目前僅針對房地產、汽車、遊艇與高單價傢俱…等商品，若以一般的看法，名牌珠寶、皮包、甚至食品類的魚翅、鮑魚都算是奢侈品，「就結果而言，奢侈稅是一種亂七八糟的稅法。」因此奢侈稅被大眾認知為不合理的稅收，過去美國一度於1990~1993有實施的經驗，也因為遭受反彈而廢止。

姚連地認為，奢侈稅對台灣的傳統產業來說是重大傷害，以歷史經驗而論，不合乎情理或國家發展的法條，就必須盡快修正，政府可以利用這次施行實價課稅的機會，一次性的檢討並修正，房地產上漲是由市場來做決定，政府用政策強壓房地產，是違反自由經濟的意志，「更何況台灣與大陸相比不僅房價便宜、天氣環境好，更擁有永久權與繼承權，再加上相當強的建材工法，我認為在貴與便宜之間的界線是很難做區分的。」

以投資移民促進台灣經濟
姚連地建議，若要促進國家經濟的發展，不需要限制都會區日漸高漲的房價，而是可將其開放給國外的法人與移民，以投資移民的名義前來購買，「限制其工作權與公民權，僅開放居留權，讓這些人前來台灣置產、渡假、消費。此外，政府在其持有不動產時可課徵房屋稅與地價稅，買賣時則可課徵高額的交易稅與增值稅，將不動產當作能夠永遠課稅的外銷品。」

他也舉例美國與加拿大，每年在投資移民的收入很高，台灣土地面積小，因此條件可以更加嚴苛，若達到一定數量時可以再拉高條件或關閉，不開放的公民權也不會影響到台灣政治生態。「這些人移民至台灣消費，也能帶動台灣服務業，政府必須全面放寬移民政策的格局，這才是台灣真正能夠賺錢的機會。」

實價課稅應取代奢侈稅
姚連地舉例，高雄房價與台北房價當然不可能相同，區域房價的差異，不論是資本主義或社會主義的國家皆相同，政府應該要創造的是「均富」而非「均貧」的社會，「政府的責任是控制市場的健全，因此對於實價課稅，只要擁有良好的配套措施，個人秉持贊成的態度，但實價課稅實施後，應該要將奢侈稅去除方為上策。」他表示，政府該去做的，首先要限制放款，如學習對岸降低購屋的貸款成數，並以完善的稅法控制欲伺機炒作的投機客，令金融機構泡沫化與呆帳的風險降低；其次則是要照顧弱勢，如合宜住宅的興建就是不錯的政策。

重蹈覆轍的現行合宜住宅政策
談及合宜住宅，姚連地首先提出其買賣的疑問，以現行所計畫的實行細項而言，未來必定會淪為與過去國宅相同的命運，成為製造髒亂的都市景觀破壞者，國宅政策已證實是個失敗的政策。更加不合理的是，政府打出照顧弱勢的口號，但可買賣的合宜住宅在五年、十年後，還是只照顧到同一批民眾，等於是拿納稅人的稅金圖利這些人。他也認為，這種情況一定會有人以人頭炒作，等到住宅可交易後再變換所有權，「像是去年大龍峒國宅，有媒體報導只要抽到籤便能現賺幾百萬，也是一大堆人頭，這是沒辦法杜絕的。」

合宜住宅買賣需建立於幫助弱勢之基礎
姚連地認為，房子可以買賣並沒有錯，但未來應該依照物價指數的上漲空間去限制售價，來照顧下一批弱勢族群，合宜住宅賺的錢不能讓百姓拿走，這些人當然可以換房子，但是必須建立在回饋社會的基礎上，否則將來無法杜絕人頭買賣，會造成窮者恆窮、富者恆富。以位於林口的合宜住宅為例，現時售價預計不到20萬，但在捷運通車後，房價將有可能呈倍數成長。「現在弱勢族群那麼多，難道要政府照顧到所有的人嗎？合宜住宅的觀念很好，但政府不該為了選舉，以沒有配套的政策急就章，在細則方面必須要詳細考量，否則合宜住宅永遠蓋不完，對政府是個負擔，對納稅人而言也不公平。」

以只租不賣維持合宜住宅品質
在新加坡興建的合宜住宅，以只租不賣者居多，土地所有權也屬於國家。姚連地認為，政府可仿效新加坡的方式只租不賣，並條件招標保全樓管，如此不僅可杜絕人頭，大樓亦可在管制下兼顧建築美化與治安，更不會造成資源利益的壟斷。「花一點點造價當萬年房東，何樂而不為？現在合宜住宅還在登記醞釀時期，法條還有修正的機會。如果政府是因為麻煩或不願負責處理後續問題，就不該草率去推行這樣不完善的住宅政策。」

政府需針對高房價源頭思考
姚連地也針對高房價提出個人意見。「要抑制房價其實不需要這麼麻煩，只要控制放款，讓土地買賣貸款成數降低，土地便無法炒作，即使是一家淨值超過百億的建設公司，也買不了幾塊地，只要一個簡單的行政命令，就可以不用搞到人仰馬翻。」奢侈稅造成資產縮水，最後的受害者是佔台灣87%的擁有自用住宅者，若房子的價值每年都減少，民眾便會節省開銷，若是資產每年增加5~10%，民眾當然會比較捨得消費，銀行呆帳率也會下降，房價的高低也間接性影響了內需市場，因此維持良性的穩定成長是非常重要的事。

取消停車獎勵成為都市景觀之禍
日前營建署大動作取消停車獎勵，姚連地認為，目前台北市停車位可說是一位難求，政府若認為停車獎勵違法，就應該適時修改，不應以「依法行政」為由，取消原本對都市環境有利的政策。「我認為市政單位的通病就是不嘗試用引導性的政策，而習慣以防堵性的政策來做事。」他建議若建設公司未將停車場開放給公眾使用，可嘗試以課徵代金的方式將停車場賣出，並設立公用停車場建造專戶，未來政府可將課徵所得代金，於各大公園或學校操場打造地下化停車場，除了能解決停車問題外，亦能改善都市景觀。「如日本有許多的地下停車場與停車塔，相對地街道也比較乾淨，…將停獎拿掉只是變相將土地成本提高，容積減少也造成房價越來越貴，最後還是消費者買單。」

五年都更計畫現已淪為口號
提及都市環境的改善，姚連地語重心長地表示，台北市政府一直在談都更計畫，但自從郝市長上任以來，尚未聽說有任何個案是通過都更獎勵辦法而施行，目前所有都更案皆為民間自行發起。「施政單位一直表示要強制執行，但是根本就沒辦法動作，100人中因為有5個人不同意，影響到的不只是其餘95人，更是台北市三百多萬居民的權益。

建築外立面應為全市民公有財
姚連地感慨地說，曾親耳聽到對岸前來招商的企業主對他說了重話：「沒來台北之前很羨慕你們，但來了之後很失望，你看台北到處充斥破舊不堪的醜房子。」他認為，建築物的外立面除了是全體持有所有權人的財產以外，更是所有台北市民的公共財，若這樣的觀念無法普及，譬如鐵皮屋亂蓋、鐵窗亂搭，這個都市就會不成模樣。現在社會團體常提及注重人權，但為了少數人直接、間接性地影響到其餘利害人，與台北市的都市價值，相信是得不償失。

林口未來發展潛力無窮
近期新北市政府大力推動「林口中商36 BOT案」，預計在林口興建全國最大OUTLET購物中心與觀光旅館，姚連地也相當看好本案的發展。他表示，此案位於林口捷運站旁，屬於重劃區的心臟地帶，將會帶動許多的商業行為與休閒產業，而這也是林口目前所缺乏的部份；機場捷運確定將在102年通車，不僅可以吸引北台灣居民前往當地消費，甚至可以成為國際旅客離台前最後觀光消費或夜宿的一站，「本案的基地相當大，因此可引進最優質的建築與商業區域規劃，日本有很多OUTLET商場，都位於郊區鄰近機場的地方，已在當地形成很受歡迎的觀光消費景點，這種模式未來在林口也會相當成功。」

姚連地表示，相較於新莊副都心，林口的生活品質與都市環境更加優良，他預測五年後，林口房價將會與新莊副都心相同甚至超越之，「房價最主要是靠公共建設與都市環境支撐，捷運與五楊高架橋的興建也改善了交通問題，在一個介於都心與機場間的核心都市，房價相對於北市而言是非常便宜的。」他舉例，東京都的發展也是透過交通建設慢慢的將都市擴張放大，從歷史軌跡觀察不動產的成長可以發現，不動產是靠時間累積的財富，要以長遠的眼光看待之。

亞昕國際持有多數待開發精華地
姚連地表示，亞昕國際開發與亞昕開發不久後即將合併，未來公司所持有的土地包含林口、新莊副都心、大直重劃區、板橋國光段與目前正在規劃的北市敦南街都更案，都將是地區內最好的精華地段。未來於A9捷運站將擁有近4000坪的高密度住宅土地，預計可以創造超過30000坪銷售面積，扶輪公園旁也有近4000坪的商業基地待開發。

戴育澤為亞昕打造五星級國際觀光飯店
深受外界矚目的亞昕觀光飯店，姚連地表，亞昕首先選擇A9捷運站旁打造佔地700多坪、樓高18層的五星級飯店，由知名建築師戴育澤設計，未來將是林口地區最具國際頂尖水準的地標型建築，飯店最特別的設計是位於最高層的150坪總統套房，擁有室內與室外露台廣大空間，可做為VIP貴賓的小型招待所或舉辦珠寶展售會、生日PARTY、宴會廳等多功能用途。「目前正在與知名酒店品牌洽談合作事宜，也不排除自創品牌，有許多業者看好這個地點，原則上以國內品牌做優先考慮。」姚連地也透露，現在正在申請連結飯店與捷運站間的空橋，未來更計畫將飯店與後方住宅區同樣以空橋串聯，打造如同新板特區與信義計畫區般的新潮流都市氛圍，創造未來生活的便利性。
姚連地表示，未來除了令企業穩定成長外，也希望能引領台灣的建築文化，不僅是打造舒適的居住空間，也希望對都市景觀有正面影響，「很多超過千年以上的歐洲建築現在還是很漂亮，它已經是古董，而不是單純的建築，即使經過歲月洗禮還是能保氣質，就像英國老牌影星史恩康納萊一樣，越老越有韻味。」他也提到亞昕國際開發在建築的規劃上投入了相當多的心力，除創造亞昕品牌價值外，也期待政府加速推動合宜之房產政策，帶動台灣房地產價值向上提升，帶給子孫好的生活環境。

一品花園│KAOHSIUNG GLORY BUILDING

高雄港灣絕美地標建築
未來的高雄要與國際接軌，須有一定規模的地標量體襯托，陳菊市長提出的「亞洲新灣區」計畫自102年起，高雄世界貿易展覽會議中心、海洋文化及流行音樂中心、高雄港客運專區港埠旅運中心及高雄市立圖書館總館等設施將陸續完工。而興建一棟足以與公共地標相輝映的建築，是在地建商應負的社會責任，不只是規劃一棟好建築，而是一棟只有在這塊土地才能長出的建築，是巴巴事業的堅持與對土地的尊重。

由巴巴事業‧江城建設推出的「一品花園」，基地位於高雄市中華五路、復興三路口，除生活機能優異外，近年周邊交通與公共建設更逐漸趨於完善便利，可謂高雄市心絕美黃金地段。就交通條件而言，基地位於26期重劃區─多功能經貿園區計劃中，為水路、陸路、航空之發達地段。此外，因看好當區未來發展，許多如高雄軟體科技園區、中鋼企業總部、DC21計畫等大型企業紛紛投資；近年北、中、南建商更持續搶灘進駐，令本區漸漸形成南台灣最熱門之豪宅聚落。

精英建築團隊
註定被典藏的經典建築
呼應高雄港都意象，特聘師承日本建築大師─隈研吾的林伯諭建築師擔綱『一品花園』外觀設計，跳脫一般產品之立面，以風帆語彙的『帆建築』來與大船入港的高雄港灣相作呼應。建築樓高地上28樓、地下3樓，360度無遮環景視界盡覽高雄的山、海、河、港千百風情。
「新的建築將沒有界線之隔，未來的高雄每棟建築都有屬於自己的語彙，『一品花園』就是高雄新建築的開端。」

氣質優雅 有如盛裝夜宴的美女
入夜的港都燈火依舊通明，愛河、港區、夢時代相互輝映。由北京奧運鳥巢開幕式、上海世界博覽會台灣館燈光設計的大師袁宗南負責燈光計畫，融入高雄熱情城市的意象，將『一品花園』打造為具有「Time schedule」功能，且擁有豐富表情的絢爛建築。除媲美台北101的七彩變化色調外，整點更有星點光芒報時，讓『一品花園』不論日夜都是名符其實的地標。LED燈的設計，在點綴高雄夜空外，也顧慮節能減碳的思維。

大尺度、大視野、大氣度的友善花園
一品花園擁有深100米、寬47米的優越基地。不同以往所謂中庭景觀是利用「建築剩下的空地」，反倒捨棄高價值的店面，大氣度的將建築主體面20米的中華五路再退50米，留下700餘坪的綠地，並聘請多次榮獲建築園冶獎的景觀設計師林怡良，規劃出1條返家的林蔭大道，精心挑選了七種以上的樹木作搭配。留給住戶隔絕塵囂的距離，也留給行人可以親近的綠地，讓城市繁忙的腳步在此止步，將建築視野跳脫一般住宅，為「開放空間」的定義，作個完美的示範。
「這樣的景觀設計放大了格局，讓建築景觀之美回歸這片大地。」林怡良說。

一座未來的舒適安全堡壘
建構超高層住宅須更為著重結構安全，作為高雄市中心頂級豪宅，要求自然不在話下。『一品花園』的正方形結構平面，讓建築擁有最佳抗震力，加上源自日本，最能耐震的SRC結構工法，與涵蓋全棟2/3結構的84組制震壁、超越安全標準的6000磅強度混凝土，讓建築擁有最佳抗震力，不僅超乎法定標準，更提高建商對住宅安全的要求，成為高雄住宅的新指標。此外，除對建築確實養護，更推出施工履歷制度，每項工程均拍攝影像紀錄，隨時供客戶查詢，將建築推向極致的執行力，不容小覷。

建材配備上，『一品花園』防水層高度特別製作到180公分，為住戶杜絕未來用水所可能帶來的苦惱，並使用拜鐵膜防水材料，提供良好居住品質為優先；室內管線排氣直通室外，避免臭氣流洩至其他住戶中。此外，本案比照豪宅最高規格，使用YKK氣密窗，給住戶安靜的住家空間，並防止風雨來襲時的滲水問題；LOW-E玻璃可有效隔絕紫外線，並達到節能省電的功效；25公分的中空樓板避免上下層噪音干擾，減少室內樑柱的面積並可活用空間；每戶出水部分皆有軟水設備，並配備FTTH光纖到府。

最高規格打造五星級豪宅設備
從社區大門至居家大門、門禁部份採一卡通方式通行；此外，門禁卡片亦可感應信箱區門鎖，將高科技自然融入居家生活，車道部分自動感應導引系統，使車輛進出地下室時，更安全便利。

在建築內部公設部份，『一品花園』超過七米的挑高大廳設計，塑造出豪宅的磅礡氣勢；宴會廳24人座大圓桌，並擁有與五星級飯店同等的廚房設備，可聘請外燴廚師烹飪佳餚；宴會廳與KTV室皆有近120吋投影幕，兼具臨場感與氣派；設備齊全的烹飪教室、棋奕室、交誼廳，或是以夜店風格所打造的Sports Bar，是三五好友、左鄰右舍聚會的最佳場所；健身房並兼具瑜珈教室功能，公設內使用多達11台42吋液晶電視，當住戶在休閒運動時，也能接收最新的資訊。頂樓屋突設置凌空百米天空步道，獨立星空Lounge Bar與無邊際泳池，不論室內室外，居高俯瞰港都全景盡括其中，奢華景致無可取代。

建築師打造層次運用室內空間
室內部份，標準層樓高為3米4，坪數規劃75坪~121坪，公設比為29.56%，並聘請金石獎得主建築界老將林子森建築師，為住戶貼心設計3~4房的空間。兼具氣派與尊榮感的雙開門，規劃大面寬落地窗，無須煩惱通風及採光問題。

室內空間將私有與公有領域區隔，主僕動線分明，保障住戶隱私；客廳寬達4.7米的尺度，與浴室寬達6米的大面落地窗，讓室內擁有絕佳的視野；廚房輕熟食料理區分離，兼具方便料理與衛生考量。男主人擁有屬於自己約5坪大的書房空間，女主人則於臥室空間擁有九米長的衣櫃，展現自我品味。臥室均為套房設計，幫傭休息室也有配置衛浴。此外，每戶均搭配SSR ONE TOUCH節能開關，並選用Grohe龍頭、VB衛浴、及與香港「天匯」相同的Bulthaup廚具。巴巴事業董事長黃烱輝表示，以最高規格配備與貼心入微的規劃，才能打造最完善的豪宅規格。

豪宅不只是極盡奢華與裝飾，而是融合了大器與可放鬆的居家環境，這才是真正「豪宅=好宅」。，江城建設『一品花園』就是在這樣的態度下誕生，一棟註定要改變高雄的未來建築。不同於一般豪宅建商僅以堆砌高級建材來提昇建案價值，江城建設所興建的個案，採用建材從不遜於同級產品，但更堅持的是以生活為產品訴求。黃烱輝認為，科技不只來自人性，再高級的建材都只是輔助，要能夠提昇住戶的生活品質，才是真正的「好宅」。「用心思考客戶未來生活的樣貌，當你這麼想時，客戶一定能夠感受到你的用心。」黃烱輝是這麼說的。

改變高雄 放眼台灣的力量│專訪巴巴事業‧江城建設董事長黃烱輝

導正房市銷售朝良性發展
SOUTHERN TAIWAN BIG CHANGE

巴巴事業‧江城建設董事長黃烱輝於2011年底榮任中華民國不動產代銷公會全國聯合會第二屆理事長之重職，未來三年他將致力推動不動產政策南北均衡、代銷業永續經營及協助建築業者開發符合市場需求的產品為三大目標，著實為台灣房產業界注入一劑強心針。本期美宅誌特別邀請黃理事長現身說法，就代銷業角度解析總統大選過後的台灣房市現況與其變化，並針對大高雄近年來規劃之重大公共建設與江城建設今年度重大推案，為讀者做詳細說明。

黃烱輝理事長指出，從每次大選前後的市場變化不難發現，政治變化對於台灣房市的影響可謂舉足輕重，選前各地房市，來客數到銷售量始終處在低谷，就連報章雜誌的建案廣告也有所減少，這樣常態也算是台灣特有的文化之一。而隨著大選結果符合多數人的期待，伴隨春節期間返鄉人潮的增加，各銷售現場傳出佳績，房市也慢慢走出低迷。

「二月六日內閣正式交接，新閣揆陳冲正式上任，同時也是台灣歷年政府中繼孫運璿、俞國華、蕭萬長之後，第4位具有財經背景的行政院長。顯示新政府非常重視目前主要的財經問題，希望能藉由新內閣團隊來解決。」黃烱輝認為，院長對於未來所提出的新願景─「在安定的基礎上，創建一個『繁榮、共享、永續』的成長。」相信這也是目前台灣全體國民的期待與對於新內閣的寄予厚望。

抑制高房價政策反造成今年度買氣回升
「去年不少抑制高房價政策的施行導致去年第四季的房市只能用『慘』字來形容，但反而在今年第一季卻逆轉買氣回升的狀況，這種情形與過去第四季為旺季、隔年第一季為淡季的情況恰恰相反，個人認為大選前態勢不明的氣壓瀰漫，應佔不小影響關係。」黃烱輝認為，2012年除延續去年實施的奢侈稅及實價登錄外，五月份台北市為促進租稅負擔合理化，即將對於高級住宅加價課徵房屋稅(豪宅稅)，但豪宅稅已有社會觀感所認定之標準定義，不至於影響標準住宅產品課徵房屋稅。「建議有計畫購屋的消費者不妨多看多比較，且也有不動產研究機關發表相關數據及研究報告可供參考，然消費者在參閱時，應當仔細斟酌，別被某些媒體，危言聳聽的標題或斷章取義的文句所迷惑。」

開價與成交價差距過大的惡性循環
去年年底所實施的實價登錄政策，實為普羅大眾所關心的話題。「目前在市場上流傳著一句順口溜『開價嚇死人，成交笑死人。』雖說是戲謔台灣房市開價與成交價落差過大的一句玩笑，坦白說在我聽來實在很難笑。」黃烱輝表示，踏入房地產從事代銷業二十多年，個人對於經手的每件建案的開價與成交價，在拿捏的尺度上始終不敢太過，因為一但客戶發現，便會讓辛苦建立起來的信賴感消失的蕩然無存。

不知何時開始，為了拉抬自身建案及有別一般產品，市場上開始出現漫天喊價的新高房價。在消費者不買單的情況下，導致創新高的開價，與成交價有了極大的落差。因此不少房市討論網站，在購屋客的彼此分享討論下，變成開價打7折，甚至6折的情形。這樣的惡性循環，讓合理開價的建商也不得不順應情勢，隨波逐流，以免被這樣不健康的洪流淹沒。

實價登錄推動房價透明化
「實價登錄實施後，能將開價與成交價過於離譜的差距拉近，回歸合理空間，對消費者來說當然是件好事，我本人也是樂觀其成。」但黃烱輝認為在實施短期內，勢必會對於房地產業者及房市會有所衝擊，最直接的便是擔心是否會實施「實價課稅」，「個人認為這只是時間問題，但短期內在政府尚未建構出完整實價資料庫，及研究出適當配套方案時，應不至會貿然實行。」

黃烱輝表示，以個人所經營之巴巴事業為例，對於每件建案的開價與成交價，兩者差距均應訂在合情合理範圍之內。「當然在實價登錄漸臻成熟之後，希望能先由本人公司起頭以不二價方式來推動真正房價透明化，進而推動全國不動產代銷同業跟進。」黃烱輝說。

政府部門不能以台北看天下
黃烱輝表示，上任後有兩件最重要的工作，一為加強北中南代銷同業交流，二為讓相關政府部門瞭解南北差異的不一致性，現時政府制定相關政策時，皆以台北看天下，「所有發佈的數據政策都以台北為主，這樣對中南部建商來說是很不公平的！」
黃烱輝更舉餘屋問題為例，政府單位目前引用學者統計對於餘屋的計算定義，係以當年度取得建物保存登記後，未買賣移轉的戶數，便是所謂的空屋。
北部：預售市場VS南部：成屋市場，兩地銷售型態的不同，但統計的方式卻相同，公佈這樣的數據，恐怕對南部建商有失公平。我想有關單位在發佈數據時，應需考量實際狀況為上。黃烱輝預計近期邀請業界大老與相關單位，共同就餘屋問題之疑義加以探討。

為全國代銷同業向政府機關發聲
黃烱輝提到，創立代銷全聯會計畫於多年前便與幾位業界舉足輕重的前輩們，探討該如何將全台灣各縣市的代銷業者力量凝聚一起，並為同業發聲，並於2008年11月正式成立。「去年底由本人接任第二屆理事長，在新的一年開始，台灣房市將面對的不只是對於未來大環境景氣的走勢，同時房地產業者對於奢侈稅之因應及如何回歸實價登錄，開價和成交價不應偏離市場行情，讓房地產市場朝良性發展，並為全國代銷同業向政府主管機關發聲提出合宜建言，將是本人未來對全聯會的目標及期許。」

擁有國際視野的海港大城─高雄
黃烱輝帶領巴巴事業深耕高雄20餘年，對於高雄近年來的改變有很深的感觸。他表示，高雄繼成功舉辦「2009年世界運動會」後，又榮獲「2013亞太城市高峰會」主辦權，不僅提升高雄市國際競爭力，同時也為台灣提升國際地位及能見度。然而屬於高雄的城市榮耀還不止於此，繼2011年6月檨仔林埤濕地公園獲全球卓越建設首獎後，高雄市再度入圍全球60個城市「2011年國際宜居城市」評獎榮耀，顯示高雄市生態建設水準已與世界其他先進國家同步，讓高雄不再只是一個現代化工業城市，而是一個與大自然共諧共存的生態城市。「加上ECFA實施後，兩岸交流密切，高雄市的『海空雙港』將成為台灣對外的國際門戶，當然最重要的，是包含「多功能經貿園區」等多項重大公共工程的持續推動，為高雄注入國際城市具備的視野與活力。」

黃烱輝表示，高雄市近年致力於水岸城市營造，並開出國際標，並委託荷蘭KWF團隊人造衛星建築事務所(Team-KWF,Sputnik)對1~22號碼頭進行國際性規劃，高雄港第一港口包含了國際世貿會展中心、海洋文化與流行音樂中心、改造14、15號碼頭為遊艇專用碼頭、國際旅運大樓、駁二藝術特區、推動水岸輕軌，串連港區重要建設……，藉由與國際專業團隊的合作，逐步構築高雄成為一個海洋與水岸共鳴的國際大城，打造出的不僅是一座座新地標，更是表現城市個性與塑造城市風貌的「造城運動」。

6大重要建設 打造高雄成為「宜居、宜遊」城市
一、高雄市多功能經貿園區
高雄市具備全球海運航線的優勢地位，但產業發展與城市營造卻面臨各種瓶頸而難以突破，為提升高雄市、港整體競爭力，希望藉由整合高雄港區和經濟部加工出口區的轉型，重新加以定位並朝多面向發展。其範圍囊括工業區、碼頭及高雄港貨櫃中心等區，對城市及產業發展有大幅度的跨越，其意義十分重大。計畫依內容分為：特定文化休閒專用區、特定經貿核心專用區、特定倉儲轉運專用區等三大區塊，內容包含：
1.港務局籌建國際旅客中心
2.與經濟部共同辦理高雄世貿展覽暨會議中心推動案
3.國際物流中心
4.高雄軟體科技園區
5.東南亞最大購物中心─統一高雄國際複合商業中心
6.特貿區中鋼企業總部
7.台電海洋主題館
8.貫穿園區的百米綠園道
9.家樂福、IKEA等大型購物中心…等。

黃烱輝表示，多功能經貿園區勢必發展為高雄國際接軌的窗口，從城市發展版圖中活躍起來，這些建設讓高雄市的蛻變充滿無限想像。

二、高雄世界貿易展覽會議中心
高雄市至今尚無可供國際產業展及舉辦國際會議之場所，以致無法大量匯集國內外人潮並引進商機，自然無法快速提升高雄進入國際城市之列。為扭轉其劣勢，市府團隊將本案之推動列為園區重點開發工作促進高雄地區產業發展，並強化國際貿易平台。

高雄世界貿易展覽會議中心基地面60米成功路，西面高雄港，南側為高雄軟體園區，並鄰近國際觀光飯店與大型購物中心。建築外觀由劉培森建築師事務所打造，透過強烈的海洋波浪幾何造型，呼應高雄臨海之自然環境，內部空間使用大跨度之幾何結構，確保會展中心使用之彈性，室內動線與室外港岸水濱地帶一氣呵成，展現都市空間之人性化。

三、高雄市立圖書館總館
高雄市政府為提升港都知識經濟，藉縣市合併後圖書館資源重新整合的契機，積極推動「高雄市立圖書館新建工程」，成為高雄市內最具人文精神象徵的文化地標。本案由劉培森建築師事務所打造，基地位置面80米新光路，北側擁有40米深的廣場開放空間，以大樹下的常民文化為概念發想，架高一樓空間創造通透的半戶外廣場，大幅度提升內部空間的穿透性與彈性功能。除以空間情境創造誘發閱讀行為，並設置國內第一做國際繪本圖書館暨兒童劇場，透過綜合現代、科技、人性、卓越、舒適等功能的都會圖書館，提供民眾在生活、工作與休閒上的交流空間。

四、港埠旅運中心
為創造高雄港優質的旅客及客戶服務環境，交通部高雄港務局特擬定「高雄港客運專區建設計畫」並籌建「港埠旅運中心」，以改善現有客運設施及周邊環境、提供來港旅客便捷與舒適之旅運空間，並整合分散港區及各業務單位之辦公空間、以提昇商港服務品質。主體空間包括船舶交管中心，辦公空間，國際會議廳，登船廊道，旅客入/出境空間，聯合服務櫃檯，及其他服務空間等。

本案由宗邁建築師事務所打造，設計理念著重於再生水岸空間注入商業與休閒的活力，強化旅運中心與既有都市紋理的結合，同時讓高雄市成為現代建設的中心。
由三個巢狀量體所組成，各個含有圓滑的外殼和有玻璃面版的對角柵格，而外殼表面上的複雜模式開口提供大廳的商店和餐廳充足的光線，第一樓層的大型開口處也允許太陽照射到室內並給予在底層的民眾更壯觀的外殼底部景色。

五、海洋文化及流行音樂中心
「海洋文化及流行音樂中心」計畫是當前高雄市政府重大公共投資建設計畫的一環，希望藉由建置國際藝術文化展演場所及海洋文化中心，帶動高雄成為亞太流行音樂創作及表演中心與國際海洋文化交流平台。本案位於高雄港11-15號碼頭，由西班牙籍建築師 Manuel Alvarez Monteserín Lahoz 帶領的團隊，運用隨機的空間設計去適應異質、多元的都市活動使用，讓多個場館、廣場構成的海洋文化與流行音樂主題。

將融合南台灣在地特色，為高雄創造一個國際級的海洋音樂地標建築，同時為高雄市民導入海洋音樂的多元生活新型態。相關空間內容包括：戶外表演場、大型表演廳、小型表演廳、流行音樂展示區、流行音樂產業社群、海洋文化展示及旅運服務中心、文化創意產業專區及行政管理部門；設施規劃除了要有流行音樂展演之功能外，並具有後端產業鏈的厚植連結與流行音樂產業人才培育功能，以創造並型塑南台灣流行經濟產業的藍海。

六、軟體科技園區
高雄正積極利用優勢的海空雙港及區位條件，致力發展亞太地區資訊軟體、數位影音、電腦通訊等產業，並結合加工出口區、南部科學園區等產業基礎，完善區域交通運輸設施，以達成高雄成為「亞太運籌中心」之願景。為推動高雄成為「亞太運籌中心」，以高雄市內587公頃之土地，規劃為多功能經貿園區，並於特定倉儲轉運專區內設置高雄軟體園區，與台北南港軟體園區南北呼應。

目前如延伸入區之20公尺寬復興路道路工程、污水下水道工程、景觀工程及85米臨海綠地景觀公園等已開發興建完成。南區A、B、C地塊由國城建設公司投資興建綜合大樓租售，北區D、E、F地塊已積極規劃開發，規劃公開徵求開發商，以「由公民營事業投資申請核准興建租售」之方式辦理開發，提供區內事業進駐；或由區內事業承租自行興建。北區G地塊則由慶富造船集團投資自行興建地上10層、地下2層之企業營運總部。

捷運環狀輕軌 構築綿密交通路網
黃烱輝表示，除上述重大公共工程外，預計2014年完工的捷運環狀輕軌(第一期)，更令高雄成為擁有「陸海空」架構的國際大城，積極企圖蛻變翻轉成為富涵觀光、旅遊、休閒、居住的國際級大都會。在公眾交通運輸上，捷運紅線通車之後，已經可以從市區搭乘捷運直達高雄國際機場，成為全台唯一將國際機場、高鐵、台鐵與捷運全面整合之城市。高雄也因為公共建設的大力推動，創造其自我特有價值，在房地產發展上，也都呈現著長期增值趨勢。「歷任高雄市長的重要施政目標，皆是建構高雄為『宜居、宜遊』城市，近年來高雄市政府團隊積極融入自然與人文藝術、健康環保、社區參與等，致力城市生態永續建設，在居住、生活的品質上，高雄很多地方是凌駕於台北之上的。」

一品花園│江城建設建築經驗之大成
未來的高雄要與國際接軌，須要有一定的地標量體，黃烱輝表示，興建一棟足以與公共的標相輝映的建築，是在地建商應負的社會責任，也是對這塊土地的尊重。近期由江城建設推出的「一品花園」，是江城建設及多年來建築經驗大成之作品，占地1400坪、建蔽率50%的住四用地，主建物僅使用不到30%的低建蔽率，以減分哲學(Loss is More)來規劃出水泥叢林缺少的綠，700餘坪的綠地集中於建物前方，等於直接臨路退縮50米的深距，也讓住戶具有應有的隱私，將城市的喧囂阻絕於家外。

一品花園聘請金石獎、園冶獎得主與新銳日系建築師打造，並搭配精彩的外牆燈光，以七色彩虹光譜色為主題，每天更換一種顏色，且東西兩側也有設計整點閃爍報時的星芒燈，讓本案成為區域內的指標性建築。「本案的用心規劃，不管是建築師、中庭設計師，甚至是其他小包商，每個人都想收藏一戶，因為親身參與，讓他們更能體會江城建設對本案的用心。」黃烱輝說。

未來計劃於北市推案 並積極籌備都更事宜
巴巴事業近年來將事業版圖擴展至北市，談及未來於台北的事業計畫，黃烱輝感性表示，對於台北一直有特別的感情，在房地產初試啼聲賺到第一桶金，甚至家庭的建立都在台北。「因此到高雄發展，到大陸擴展事業，終於有了自己的一小塊天空。自然也想回到這曾經熟悉的地方，再創一番事業。」
大台北地區的市場型態與高雄相當不同，比高雄更需要速度及敏銳度，都更與合建幾乎已成台北建商取得土地原料的主要途徑，這點與高雄仍是向地主直接買斷相當不同。但未來高雄勢必也將走到這一步，對於目前主力仍在高雄的巴巴事業來說，也算是預習新的課題。黃烱輝表示，未來在大台北地區，巴巴事業計劃將先以自建案推出，讓台北消費者知道高雄還有這麼一家專蓋豪宅，且不遜於台北的建設公司。建立一定口碑、知名度後，再逐漸發展至合建、都更案。「或許步調作風與其他北上建商相比稍顯保守，但以兢兢業業，穩紮穩打的態度來經營事業，並擔負社會責任，是我一路走來，不變的初衷。」

跨足豪宅市場之林 2012年總銷量逾百億
除前進台北推案外，巴巴事業2012年於高雄總銷預計超過百億，「除年度大案『一品花園』於第一季正式公開外，九如路上現正熱銷個案『戀戀LOVE』，還有基地位處高雄正中心點中華、中正路上，樓高37樓，預計今年第三季公開的『中央花園』。」黃烱輝表示，在未來巴巴事業將正式跨入豪宅之林外，在高雄地區仍會積極獵地，並以上千坪建地為佳，以高標準來興建足以堪稱地標的建案，大台北地區也會持續開疆闢土，覓尋良地，繼續擦亮巴巴事業這塊招牌。

踏入社會的第一份工作便是房地產相關產業，之後不曾離開過，也算是一路走來始終如一。憑藉少許自負、些許運氣、許多堅持，更多的是苦幹實幹的努力，從代銷業進軍建築業，對房產的瞭解造就比任何人都憂心房市的心情。在上任理事長後，黃烱輝除認真經營本業打造美麗大高雄外，更須積極負起率領全聯會，並將台灣全體房市導向健全成長的責任，也期望全聯會在其任內，展現最大功能，成為連結建商、代銷業、民眾與政府間的橋樑。