引領台灣新建築文化與品質
REAL ESTATE LEADING BRAND
台灣房市自2012年大選過後至今，雖持續有新個案緩步推動，但房市仍可謂低迷。施政單位日前相繼祭出合宜住宅、實價登錄課稅與奢侈稅等房市政策欲照顧弱勢，但在政策配套尚未周全的情況下，民眾憂心房市變化而持續觀望，受影響建築開發商亦有不同的聲音出現。美宅誌本期再度專訪亞昕國際開發董事長姚連地，除針對房市政策提出個人看法外，並說明亞昕立足林口、放眼台灣，並將跨足觀光飯店產業的亮眼開發進程。
近期台灣房市最熱門的話題，莫過於實價登錄課稅的即將實施，姚連地表示，不論任何政策，相關的法令配套必須要周全，不能一日數變，否則民眾在不了解政策的情況下將會憂心忡忡，無法安居樂業。「老百姓的安穩生活是政府的責任，施政單位不妨仿效新加坡或是香港的經驗複製，找出最適合台灣的法規加以運用，不要到最後卻號製造出一頭怪獸。」他認為，新的遊戲規則最主要的是稅率要合理並符合人性，如果像早期過高的遺贈稅率，政府想要課得高、拿得多，相對的民眾就會想盡辦法逃稅、避稅，政府依然是課不到稅，對國家財政沒有半點幫助。
REAL ESTATE LEADING BRAND
台灣房市自2012年大選過後至今，雖持續有新個案緩步推動，但房市仍可謂低迷。施政單位日前相繼祭出合宜住宅、實價登錄課稅與奢侈稅等房市政策欲照顧弱勢，但在政策配套尚未周全的情況下，民眾憂心房市變化而持續觀望，受影響建築開發商亦有不同的聲音出現。美宅誌本期再度專訪亞昕國際開發董事長姚連地，除針對房市政策提出個人看法外，並說明亞昕立足林口、放眼台灣，並將跨足觀光飯店產業的亮眼開發進程。
近期台灣房市最熱門的話題，莫過於實價登錄課稅的即將實施，姚連地表示，不論任何政策，相關的法令配套必須要周全，不能一日數變，否則民眾在不了解政策的情況下將會憂心忡忡，無法安居樂業。「老百姓的安穩生活是政府的責任，施政單位不妨仿效新加坡或是香港的經驗複製，找出最適合台灣的法規加以運用，不要到最後卻號製造出一頭怪獸。」他認為，新的遊戲規則最主要的是稅率要合理並符合人性，如果像早期過高的遺贈稅率，政府想要課得高、拿得多，相對的民眾就會想盡辦法逃稅、避稅，政府依然是課不到稅，對國家財政沒有半點幫助。
奢侈稅並非居住正義
姚連地認為，現在許多人附和「居住正義」的口號，但卻曲解了其真意，奢侈稅本身就是一個錯誤的制度，因為奢侈的定義是一種自由意志，並不是貴的房子就叫做奢侈，高房價的結果必然有其原因存在。此外，奢侈稅目前僅針對房地產、汽車、遊艇與高單價傢俱…等商品，若以一般的看法，名牌珠寶、皮包、甚至食品類的魚翅、鮑魚都算是奢侈品，「就結果而言，奢侈稅是一種亂七八糟的稅法。」因此奢侈稅被大眾認知為不合理的稅收，過去美國一度於1990~1993有實施的經驗，也因為遭受反彈而廢止。
姚連地認為，奢侈稅對台灣的傳統產業來說是重大傷害，以歷史經驗而論，不合乎情理或國家發展的法條，就必須盡快修正，政府可以利用這次施行實價課稅的機會，一次性的檢討並修正，房地產上漲是由市場來做決定，政府用政策強壓房地產，是違反自由經濟的意志，「更何況台灣與大陸相比不僅房價便宜、天氣環境好，更擁有永久權與繼承權，再加上相當強的建材工法，我認為在貴與便宜之間的界線是很難做區分的。」
以投資移民促進台灣經濟
姚連地建議，若要促進國家經濟的發展，不需要限制都會區日漸高漲的房價，而是可將其開放給國外的法人與移民，以投資移民的名義前來購買，「限制其工作權與公民權，僅開放居留權，讓這些人前來台灣置產、渡假、消費。此外，政府在其持有不動產時可課徵房屋稅與地價稅，買賣時則可課徵高額的交易稅與增值稅，將不動產當作能夠永遠課稅的外銷品。」
他也舉例美國與加拿大，每年在投資移民的收入很高，台灣土地面積小，因此條件可以更加嚴苛，若達到一定數量時可以再拉高條件或關閉，不開放的公民權也不會影響到台灣政治生態。「這些人移民至台灣消費，也能帶動台灣服務業，政府必須全面放寬移民政策的格局，這才是台灣真正能夠賺錢的機會。」
實價課稅應取代奢侈稅
姚連地舉例，高雄房價與台北房價當然不可能相同，區域房價的差異，不論是資本主義或社會主義的國家皆相同，政府應該要創造的是「均富」而非「均貧」的社會，「政府的責任是控制市場的健全，因此對於實價課稅，只要擁有良好的配套措施，個人秉持贊成的態度，但實價課稅實施後，應該要將奢侈稅去除方為上策。」他表示，政府該去做的，首先要限制放款，如學習對岸降低購屋的貸款成數，並以完善的稅法控制欲伺機炒作的投機客，令金融機構泡沫化與呆帳的風險降低；其次則是要照顧弱勢，如合宜住宅的興建就是不錯的政策。
重蹈覆轍的現行合宜住宅政策
談及合宜住宅，姚連地首先提出其買賣的疑問，以現行所計畫的實行細項而言，未來必定會淪為與過去國宅相同的命運，成為製造髒亂的都市景觀破壞者，國宅政策已證實是個失敗的政策。更加不合理的是，政府打出照顧弱勢的口號，但可買賣的合宜住宅在五年、十年後，還是只照顧到同一批民眾，等於是拿納稅人的稅金圖利這些人。他也認為，這種情況一定會有人以人頭炒作，等到住宅可交易後再變換所有權，「像是去年大龍峒國宅，有媒體報導只要抽到籤便能現賺幾百萬，也是一大堆人頭，這是沒辦法杜絕的。」
合宜住宅買賣需建立於幫助弱勢之基礎
姚連地認為，房子可以買賣並沒有錯，但未來應該依照物價指數的上漲空間去限制售價，來照顧下一批弱勢族群，合宜住宅賺的錢不能讓百姓拿走，這些人當然可以換房子，但是必須建立在回饋社會的基礎上，否則將來無法杜絕人頭買賣，會造成窮者恆窮、富者恆富。以位於林口的合宜住宅為例，現時售價預計不到20萬，但在捷運通車後，房價將有可能呈倍數成長。「現在弱勢族群那麼多，難道要政府照顧到所有的人嗎？合宜住宅的觀念很好，但政府不該為了選舉，以沒有配套的政策急就章，在細則方面必須要詳細考量，否則合宜住宅永遠蓋不完，對政府是個負擔，對納稅人而言也不公平。」
以只租不賣維持合宜住宅品質
在新加坡興建的合宜住宅，以只租不賣者居多，土地所有權也屬於國家。姚連地認為，政府可仿效新加坡的方式只租不賣，並條件招標保全樓管，如此不僅可杜絕人頭，大樓亦可在管制下兼顧建築美化與治安，更不會造成資源利益的壟斷。「花一點點造價當萬年房東，何樂而不為？現在合宜住宅還在登記醞釀時期，法條還有修正的機會。如果政府是因為麻煩或不願負責處理後續問題，就不該草率去推行這樣不完善的住宅政策。」
政府需針對高房價源頭思考
姚連地也針對高房價提出個人意見。「要抑制房價其實不需要這麼麻煩，只要控制放款，讓土地買賣貸款成數降低，土地便無法炒作，即使是一家淨值超過百億的建設公司，也買不了幾塊地，只要一個簡單的行政命令，就可以不用搞到人仰馬翻。」奢侈稅造成資產縮水，最後的受害者是佔台灣87%的擁有自用住宅者，若房子的價值每年都減少，民眾便會節省開銷，若是資產每年增加5~10%，民眾當然會比較捨得消費，銀行呆帳率也會下降，房價的高低也間接性影響了內需市場，因此維持良性的穩定成長是非常重要的事。
取消停車獎勵成為都市景觀之禍
日前營建署大動作取消停車獎勵，姚連地認為，目前台北市停車位可說是一位難求，政府若認為停車獎勵違法，就應該適時修改，不應以「依法行政」為由，取消原本對都市環境有利的政策。「我認為市政單位的通病就是不嘗試用引導性的政策，而習慣以防堵性的政策來做事。」他建議若建設公司未將停車場開放給公眾使用，可嘗試以課徵代金的方式將停車場賣出，並設立公用停車場建造專戶，未來政府可將課徵所得代金，於各大公園或學校操場打造地下化停車場，除了能解決停車問題外，亦能改善都市景觀。「如日本有許多的地下停車場與停車塔，相對地街道也比較乾淨，…將停獎拿掉只是變相將土地成本提高，容積減少也造成房價越來越貴，最後還是消費者買單。」
五年都更計畫現已淪為口號
提及都市環境的改善，姚連地語重心長地表示，台北市政府一直在談都更計畫，但自從郝市長上任以來，尚未聽說有任何個案是通過都更獎勵辦法而施行，目前所有都更案皆為民間自行發起。「施政單位一直表示要強制執行，但是根本就沒辦法動作，100人中因為有5個人不同意，影響到的不只是其餘95人，更是台北市三百多萬居民的權益。
建築外立面應為全市民公有財
姚連地感慨地說，曾親耳聽到對岸前來招商的企業主對他說了重話：「沒來台北之前很羨慕你們，但來了之後很失望，你看台北到處充斥破舊不堪的醜房子。」他認為，建築物的外立面除了是全體持有所有權人的財產以外，更是所有台北市民的公共財，若這樣的觀念無法普及，譬如鐵皮屋亂蓋、鐵窗亂搭，這個都市就會不成模樣。現在社會團體常提及注重人權，但為了少數人直接、間接性地影響到其餘利害人，與台北市的都市價值，相信是得不償失。
林口未來發展潛力無窮
近期新北市政府大力推動「林口中商36 BOT案」，預計在林口興建全國最大OUTLET購物中心與觀光旅館，姚連地也相當看好本案的發展。他表示，此案位於林口捷運站旁，屬於重劃區的心臟地帶，將會帶動許多的商業行為與休閒產業，而這也是林口目前所缺乏的部份；機場捷運確定將在102年通車，不僅可以吸引北台灣居民前往當地消費，甚至可以成為國際旅客離台前最後觀光消費或夜宿的一站，「本案的基地相當大，因此可引進最優質的建築與商業區域規劃，日本有很多OUTLET商場，都位於郊區鄰近機場的地方，已在當地形成很受歡迎的觀光消費景點，這種模式未來在林口也會相當成功。」
姚連地表示，相較於新莊副都心，林口的生活品質與都市環境更加優良，他預測五年後，林口房價將會與新莊副都心相同甚至超越之，「房價最主要是靠公共建設與都市環境支撐，捷運與五楊高架橋的興建也改善了交通問題，在一個介於都心與機場間的核心都市，房價相對於北市而言是非常便宜的。」他舉例，東京都的發展也是透過交通建設慢慢的將都市擴張放大，從歷史軌跡觀察不動產的成長可以發現，不動產是靠時間累積的財富，要以長遠的眼光看待之。
亞昕國際持有多數待開發精華地
姚連地表示，亞昕國際開發與亞昕開發不久後即將合併，未來公司所持有的土地包含林口、新莊副都心、大直重劃區、板橋國光段與目前正在規劃的北市敦南街都更案，都將是地區內最好的精華地段。未來於A9捷運站將擁有近4000坪的高密度住宅土地，預計可以創造超過30000坪銷售面積，扶輪公園旁也有近4000坪的商業基地待開發。
戴育澤為亞昕打造五星級國際觀光飯店
深受外界矚目的亞昕觀光飯店，姚連地表，亞昕首先選擇A9捷運站旁打造佔地700多坪、樓高18層的五星級飯店，由知名建築師戴育澤設計，未來將是林口地區最具國際頂尖水準的地標型建築，飯店最特別的設計是位於最高層的150坪總統套房，擁有室內與室外露台廣大空間，可做為VIP貴賓的小型招待所或舉辦珠寶展售會、生日PARTY、宴會廳等多功能用途。「目前正在與知名酒店品牌洽談合作事宜，也不排除自創品牌，有許多業者看好這個地點，原則上以國內品牌做優先考慮。」姚連地也透露，現在正在申請連結飯店與捷運站間的空橋，未來更計畫將飯店與後方住宅區同樣以空橋串聯，打造如同新板特區與信義計畫區般的新潮流都市氛圍，創造未來生活的便利性。
姚連地表示，未來除了令企業穩定成長外，也希望能引領台灣的建築文化，不僅是打造舒適的居住空間，也希望對都市景觀有正面影響，「很多超過千年以上的歐洲建築現在還是很漂亮，它已經是古董，而不是單純的建築，即使經過歲月洗禮還是能保氣質，就像英國老牌影星史恩康納萊一樣，越老越有韻味。」他也提到亞昕國際開發在建築的規劃上投入了相當多的心力，除創造亞昕品牌價值外，也期待政府加速推動合宜之房產政策，帶動台灣房地產價值向上提升，帶給子孫好的生活環境。
姚連地認為，現在許多人附和「居住正義」的口號，但卻曲解了其真意，奢侈稅本身就是一個錯誤的制度，因為奢侈的定義是一種自由意志，並不是貴的房子就叫做奢侈，高房價的結果必然有其原因存在。此外，奢侈稅目前僅針對房地產、汽車、遊艇與高單價傢俱…等商品，若以一般的看法，名牌珠寶、皮包、甚至食品類的魚翅、鮑魚都算是奢侈品，「就結果而言，奢侈稅是一種亂七八糟的稅法。」因此奢侈稅被大眾認知為不合理的稅收，過去美國一度於1990~1993有實施的經驗，也因為遭受反彈而廢止。
姚連地認為，奢侈稅對台灣的傳統產業來說是重大傷害，以歷史經驗而論，不合乎情理或國家發展的法條，就必須盡快修正，政府可以利用這次施行實價課稅的機會，一次性的檢討並修正，房地產上漲是由市場來做決定，政府用政策強壓房地產，是違反自由經濟的意志，「更何況台灣與大陸相比不僅房價便宜、天氣環境好，更擁有永久權與繼承權，再加上相當強的建材工法，我認為在貴與便宜之間的界線是很難做區分的。」
以投資移民促進台灣經濟
姚連地建議，若要促進國家經濟的發展，不需要限制都會區日漸高漲的房價，而是可將其開放給國外的法人與移民，以投資移民的名義前來購買，「限制其工作權與公民權，僅開放居留權，讓這些人前來台灣置產、渡假、消費。此外，政府在其持有不動產時可課徵房屋稅與地價稅，買賣時則可課徵高額的交易稅與增值稅，將不動產當作能夠永遠課稅的外銷品。」
他也舉例美國與加拿大，每年在投資移民的收入很高，台灣土地面積小，因此條件可以更加嚴苛，若達到一定數量時可以再拉高條件或關閉，不開放的公民權也不會影響到台灣政治生態。「這些人移民至台灣消費，也能帶動台灣服務業，政府必須全面放寬移民政策的格局，這才是台灣真正能夠賺錢的機會。」
實價課稅應取代奢侈稅
姚連地舉例，高雄房價與台北房價當然不可能相同，區域房價的差異，不論是資本主義或社會主義的國家皆相同，政府應該要創造的是「均富」而非「均貧」的社會，「政府的責任是控制市場的健全，因此對於實價課稅，只要擁有良好的配套措施，個人秉持贊成的態度，但實價課稅實施後，應該要將奢侈稅去除方為上策。」他表示，政府該去做的，首先要限制放款，如學習對岸降低購屋的貸款成數，並以完善的稅法控制欲伺機炒作的投機客，令金融機構泡沫化與呆帳的風險降低；其次則是要照顧弱勢，如合宜住宅的興建就是不錯的政策。
重蹈覆轍的現行合宜住宅政策
談及合宜住宅，姚連地首先提出其買賣的疑問，以現行所計畫的實行細項而言，未來必定會淪為與過去國宅相同的命運，成為製造髒亂的都市景觀破壞者，國宅政策已證實是個失敗的政策。更加不合理的是，政府打出照顧弱勢的口號，但可買賣的合宜住宅在五年、十年後，還是只照顧到同一批民眾，等於是拿納稅人的稅金圖利這些人。他也認為，這種情況一定會有人以人頭炒作，等到住宅可交易後再變換所有權，「像是去年大龍峒國宅，有媒體報導只要抽到籤便能現賺幾百萬，也是一大堆人頭，這是沒辦法杜絕的。」
合宜住宅買賣需建立於幫助弱勢之基礎
姚連地認為，房子可以買賣並沒有錯，但未來應該依照物價指數的上漲空間去限制售價，來照顧下一批弱勢族群，合宜住宅賺的錢不能讓百姓拿走，這些人當然可以換房子，但是必須建立在回饋社會的基礎上，否則將來無法杜絕人頭買賣，會造成窮者恆窮、富者恆富。以位於林口的合宜住宅為例，現時售價預計不到20萬，但在捷運通車後，房價將有可能呈倍數成長。「現在弱勢族群那麼多，難道要政府照顧到所有的人嗎？合宜住宅的觀念很好，但政府不該為了選舉，以沒有配套的政策急就章，在細則方面必須要詳細考量，否則合宜住宅永遠蓋不完，對政府是個負擔，對納稅人而言也不公平。」
以只租不賣維持合宜住宅品質
在新加坡興建的合宜住宅，以只租不賣者居多，土地所有權也屬於國家。姚連地認為，政府可仿效新加坡的方式只租不賣，並條件招標保全樓管，如此不僅可杜絕人頭，大樓亦可在管制下兼顧建築美化與治安，更不會造成資源利益的壟斷。「花一點點造價當萬年房東，何樂而不為？現在合宜住宅還在登記醞釀時期，法條還有修正的機會。如果政府是因為麻煩或不願負責處理後續問題，就不該草率去推行這樣不完善的住宅政策。」
政府需針對高房價源頭思考
姚連地也針對高房價提出個人意見。「要抑制房價其實不需要這麼麻煩，只要控制放款，讓土地買賣貸款成數降低，土地便無法炒作，即使是一家淨值超過百億的建設公司，也買不了幾塊地，只要一個簡單的行政命令，就可以不用搞到人仰馬翻。」奢侈稅造成資產縮水，最後的受害者是佔台灣87%的擁有自用住宅者，若房子的價值每年都減少，民眾便會節省開銷，若是資產每年增加5~10%，民眾當然會比較捨得消費，銀行呆帳率也會下降，房價的高低也間接性影響了內需市場，因此維持良性的穩定成長是非常重要的事。
取消停車獎勵成為都市景觀之禍
日前營建署大動作取消停車獎勵，姚連地認為，目前台北市停車位可說是一位難求，政府若認為停車獎勵違法，就應該適時修改，不應以「依法行政」為由，取消原本對都市環境有利的政策。「我認為市政單位的通病就是不嘗試用引導性的政策，而習慣以防堵性的政策來做事。」他建議若建設公司未將停車場開放給公眾使用，可嘗試以課徵代金的方式將停車場賣出，並設立公用停車場建造專戶，未來政府可將課徵所得代金，於各大公園或學校操場打造地下化停車場，除了能解決停車問題外，亦能改善都市景觀。「如日本有許多的地下停車場與停車塔，相對地街道也比較乾淨，…將停獎拿掉只是變相將土地成本提高，容積減少也造成房價越來越貴，最後還是消費者買單。」
五年都更計畫現已淪為口號
提及都市環境的改善，姚連地語重心長地表示，台北市政府一直在談都更計畫，但自從郝市長上任以來，尚未聽說有任何個案是通過都更獎勵辦法而施行，目前所有都更案皆為民間自行發起。「施政單位一直表示要強制執行，但是根本就沒辦法動作，100人中因為有5個人不同意，影響到的不只是其餘95人，更是台北市三百多萬居民的權益。
建築外立面應為全市民公有財
姚連地感慨地說，曾親耳聽到對岸前來招商的企業主對他說了重話：「沒來台北之前很羨慕你們，但來了之後很失望，你看台北到處充斥破舊不堪的醜房子。」他認為，建築物的外立面除了是全體持有所有權人的財產以外，更是所有台北市民的公共財，若這樣的觀念無法普及，譬如鐵皮屋亂蓋、鐵窗亂搭，這個都市就會不成模樣。現在社會團體常提及注重人權，但為了少數人直接、間接性地影響到其餘利害人，與台北市的都市價值，相信是得不償失。
林口未來發展潛力無窮
近期新北市政府大力推動「林口中商36 BOT案」，預計在林口興建全國最大OUTLET購物中心與觀光旅館，姚連地也相當看好本案的發展。他表示，此案位於林口捷運站旁，屬於重劃區的心臟地帶，將會帶動許多的商業行為與休閒產業，而這也是林口目前所缺乏的部份；機場捷運確定將在102年通車，不僅可以吸引北台灣居民前往當地消費，甚至可以成為國際旅客離台前最後觀光消費或夜宿的一站，「本案的基地相當大，因此可引進最優質的建築與商業區域規劃，日本有很多OUTLET商場，都位於郊區鄰近機場的地方，已在當地形成很受歡迎的觀光消費景點，這種模式未來在林口也會相當成功。」
姚連地表示，相較於新莊副都心，林口的生活品質與都市環境更加優良，他預測五年後，林口房價將會與新莊副都心相同甚至超越之，「房價最主要是靠公共建設與都市環境支撐，捷運與五楊高架橋的興建也改善了交通問題，在一個介於都心與機場間的核心都市，房價相對於北市而言是非常便宜的。」他舉例，東京都的發展也是透過交通建設慢慢的將都市擴張放大，從歷史軌跡觀察不動產的成長可以發現，不動產是靠時間累積的財富，要以長遠的眼光看待之。
亞昕國際持有多數待開發精華地
姚連地表示，亞昕國際開發與亞昕開發不久後即將合併，未來公司所持有的土地包含林口、新莊副都心、大直重劃區、板橋國光段與目前正在規劃的北市敦南街都更案，都將是地區內最好的精華地段。未來於A9捷運站將擁有近4000坪的高密度住宅土地，預計可以創造超過30000坪銷售面積，扶輪公園旁也有近4000坪的商業基地待開發。
戴育澤為亞昕打造五星級國際觀光飯店
深受外界矚目的亞昕觀光飯店，姚連地表，亞昕首先選擇A9捷運站旁打造佔地700多坪、樓高18層的五星級飯店，由知名建築師戴育澤設計，未來將是林口地區最具國際頂尖水準的地標型建築，飯店最特別的設計是位於最高層的150坪總統套房，擁有室內與室外露台廣大空間，可做為VIP貴賓的小型招待所或舉辦珠寶展售會、生日PARTY、宴會廳等多功能用途。「目前正在與知名酒店品牌洽談合作事宜，也不排除自創品牌，有許多業者看好這個地點，原則上以國內品牌做優先考慮。」姚連地也透露，現在正在申請連結飯店與捷運站間的空橋，未來更計畫將飯店與後方住宅區同樣以空橋串聯，打造如同新板特區與信義計畫區般的新潮流都市氛圍，創造未來生活的便利性。
姚連地表示，未來除了令企業穩定成長外，也希望能引領台灣的建築文化，不僅是打造舒適的居住空間，也希望對都市景觀有正面影響，「很多超過千年以上的歐洲建築現在還是很漂亮，它已經是古董，而不是單純的建築，即使經過歲月洗禮還是能保氣質，就像英國老牌影星史恩康納萊一樣，越老越有韻味。」他也提到亞昕國際開發在建築的規劃上投入了相當多的心力，除創造亞昕品牌價值外，也期待政府加速推動合宜之房產政策，帶動台灣房地產價值向上提升，帶給子孫好的生活環境。
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